¿Hay que pagar Plusvalía de un inmueble cuyo precio de venta fue menor al de la compra?

 

En principio sí, si decide cumplir con las obligaciones fiscales impuestas por la Ley según la interpretación que de la misma hacen los Ayuntamientos. No obstante, ese no es nuestro criterio, como tampoco lo es para gran parte de los Tribunales que están resolviendo los recursos planteados por este asunto.

Si ha vendido un inmueble por un precio inferior al de adquisición en los últimos cuatro años, podría solicitar la devolución de la Plusvalía Municipal mediante la solicitud de ingresos indebidos, según establece la reciente Sentencia del juzgado Contencioso-Administrativo 10 de Barcelona, de 24 de abril de 2014, que da la razón a un contribuyente que demostró la inexistencia de ganancia patrimonial en la operación gravada.

Esta no es la primera vez que un Tribunal rechaza la aplicación automática de la plusvalía municipal derivada del artículo 107 LHL, al considerar que si no existía un verdadero incremento del valor del inmueble, no procede su aplicación. Existe el precedente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de 18 de julio de 2013, que está marcando la línea de muchas sentencias posteriores emitidas por los Juzgados de lo contencioso, así como Sentencias del TSJ Madrid, y del Tribunal Administrativo de Navarra o la Sentencia TSJ Cataluña, de 22 de mayo de 2012, que vienen corroborado la tesis del cobro indebido del impuesto ante la falta de ganancia para el contribuyente.

Estas Sentencias apoyan el fundamento jurídico destartup-594126__180 quienes venimos reivindicando hace años la injusticia que supone en la práctica la aplicación de este impuesto, máxime cuando una gran parte de sujetos tributarios se han visto forzados a vender un inmueble por un precio inferior al de la compra como consecuencia de la actual crisis económica. No obstante seguimos esperando resolución clara del Alto Tribunal o de la DGT para de una vez por todas quede unificada la doctrina de las salas menores. Lo que sí ha dicho el Tribunal Supremo es que "si no hay ganancia, no hay hecho imponible y por tanto no hay devengo", por lo que ese es el hecho fundamental que debemos probar y que servirá de base ante un posible recurso.

La Administración tributaria local viene liquidando la Plusvalía Municipal (el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU-) de forma totalmente automática en cada transmisión de un inmueble. La hacienda local aplica un coeficiente sobre el valor catastral de la finca en función del tiempo transcurrido desde su adquisición de forma que la cuantía a pagar se obtiene con total independencia de que el sujeto pasivo del impuesto haya disfrutado o no de un incremento en el valor de la finca. Esto supone tributar en base a un cálculo de beneficio totalmente ficticio que no debería en ningún caso sustituir la realidad económica del afectado.

Frente a ello, y dado que la Plusvalía Municipal, según el artículo 104.1 de la Ley de las Hacienda Locales (LHL), es el incremento de valor que experimenten los terrenos,  entendemos que se debería poner de manifiesto en la ganancia patrimonial dicho incremento, a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título, o bien, por la constitución o transmisión de los derechos reales que cita la norma. Por tanto, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que, en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la LHL, pues al faltaría un elemento esencial del hecho imponible, el propio incremento del valor, sin el cual no puede surgir obligación tributaria.

La mencionadas Sentencias se fundamentancalculator-313859_640 también en este hecho, dado que la ausencia objetiva de incremento del valor del inmueble da lugar a la no sujeción al impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del método de cálculo y en detrimento de la realidad económica, ya que ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

La crisis económica ha dado lugar a situaciones injustas, como en este caso, afectando a particulares que además de tener que vender inmuebles por no poder hacer frente a la cuota hipotecaria o por necesidad de liquidez para el pago de deudas, son obligados, al mismo tiempo, a pagar un impuesto municipal en base a las ganancias generadas, aunque por esa venta en realidad hayan tenido que asumir pérdidas. Por ello algunos tribunales están dictando sentencias favorables al obligado tributario cuando vende un inmueble con pérdidas, entendiendo que en ese caso no debería exigirse la plusvalía municipal.

Algunos despachos, y en contra de lo que establece la normativa municipal y la Ley de Haciendas Locales que regula este impuesto, aconsejan que en estas transmisiones se presente la liquidación como operación NO SUJETA al Impuesto, "obviando la ficción legal e injusta que determina pagar por un beneficio inexistente en contra de una pérdida real sufrida,  todo ello en base a sólidos fundamentos jurídicos", pero para tomar esta decisión nuestra experiencia nos indica que debe hacerse asumiendo el riesgo de los intereses y sanciones que se van a ser impuestos por parte del Consistorio que, conocedor de toda transmisión, no dudará en iniciar los correspondientes procedimientos de comprobación tributaria, por lo que se llegará al mismo resultado pero generando más costes potenciales.

Si se encuentra en este caso nuestra money-515820_640recomendación es que para evitar procedimientos de inspección tributaria, satisfaga si le es posible el impuesto correspondiente al resultado de la auto-liquidación y, a continuación, plantéese recurrir la liquidación, siempre y cuando nos encontremos dentro de los plazos de prescripción establecidos por la normativa fiscal (actualmente de cuatro años) y se prepare una prueba contundente.

No obstante, solo cuando la diferencia fuera al menos 6.000 euros saldrá rentable acudir a los Tribunales, ya que el cliente deberá contar con abogado y procurador, además de obtener una prueba técnica que demuestre que la venta del inmueble no le ha generado ganancias.

Hay que tener en cuenta que, de entrada, el primer recurso estará perdido ante los Ayuntamientos en la mayoría de las ocasiones, que se escudan en la Ley para seguir cobrando este impuesto y denegar su devolución en base a una interpretación literal de la Ley, y esto ocurrirá mientras no exista una jurisprudencia firme al respecto. La Dirección General de Tributos sigue defendiendo la imperatividad de la Ley y mientras no se modifique los Ayuntamientos se amparan precisamente en ella para seguir cobrando este impuesto y para seguir denegando la devolución de las cantidades cobradas indebidamente. Además en caso de que el Ayuntamiento practique una liquidación, suelen alegar caducidad de la acción para el caso de que el recurso se interponga transcurrido un mes desde la liquidación girada por parte del consistorio, ya que dan ese plazo para efectuarlo.

Una vez existe resolución por parte del Ayuntamiento, normalmente negativa como hemos apuntado, habrá que recurrir al Juzgado contencioso-administrativo que corresponda. Para ello, es necesario probar que con la venta del terreno o inmueble en cuestión, el vendedor no ha obtenido ninguna plusvalía. Es decir, hay que probar que se ha producido una reducción del valor del terreno o del inmueble durante el periodo de tenencia, y para ello es necesario el informe técnico de un experto en peritaje urbanístico.

No obstante queremos hacerle partícipe de nuestra recomendaciones dado que existen armas legales con las que contamos hoy en día para reclamar la devolución de este impuesto, así como la jurisprudencia que, a lo largo de los últimos años, ha ido dando la razón a los afectados, pero siempre con las debidas cautelas, ya que aunque las probabilidades de que los tribunales le den la razón son muy altas, siempre existe el riesgo de que no sea así.

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8 Respuestas

  1. he leído su comentario sobre la "plusvalía municipal" Yo estoy en la duda de si plantear el recurso contencioso o no: 1.-Hice la autoliquidación basándome en las sentencias de Cuenca y TSJCM por la herencia de mi padre. 2.-El Ayuntamiento nos giró ( a los hermanos) la liquidación con arreglo a la Ley de las Haciendas Locales 3.-Recurrimos en reposición, se me desestimó y recurro al Tribunal Económico administrativo municipal y se desestima el recurso. 4.- En este recurso se aduce que el Ayuntamiento ha rebajado el impuesto porque ha introduccido reducciones que había eliminado en julio de 2012 hasta julio de 2014 y que hemos pagado determinados herederos,l,o que considero discriminación. Esto no lo veo reflejado ni estudiado en ningun escrito o comentario de expertos. ( se revisan los valores catastrales en Madrid en 2011, se eliminan por el Ayuntamiento las reducciones exigidas por la Ley porque el Gobierno central lo permite en marzo de 2012 y a ello se acoge el Ayuntamiento de Madrid, pero en 2014 el ayuntamiento modifica el plan de ajuste y vuelve a introduccir algunas reducciones" con el objetivo de de gravar en menor medida las transmisiones "mortis causa"........resulta aconsejable establecer los beneficios fiscales aplicables a éste"
    • Abogados Quevedo
      Estimado Sr. domingo. Le responderemos en privado. Gracias por tu interés y por leer nuestros artículos del blog – http://www.abogadosquevedo.es/blog/
  2. Expongo el caso. En enero de 2014 fallece una persona cuya sociedad (ya liquidada) tenia contraída una póliza de crédito con una entidad financiera, dicha póliza tenia garantía personal del fallecido. La viuda acepta la herencia y el banco reclama la deuda a esta, la cual se ve obligada a vender la vivienda (habitual) para poder afrontar la deuda. Todo el fruto de la venta se destina a cancelar dicha deuda y así se especifica en la escritura. ¿Se podría solicitar la devolución de la plusvalía pagada?
    • Abogados Quevedo
      Disculpa pero hemos tenido problemas técnicos. Te responderemos en privado. Gracias por tu interés y por leer nuestros artículos del blog - http://www.abogadosquevedo.es/blog/
  3. Hola buenas tardes, expongo mi caso, por si me pueden ayudar. Acabo de comprar un local en el mes de julio y la compra del mismo es inferior a la compra llevada a cabo por su anterior titular. Ellos (hoy empresa en concurso) compararon en el año 2004 y me lo han vendido en julio de 2016, con una diferencia aproximada del 30%. Yo he asumido en escritura pública el pago de dicho impuesto en el Ayuntamiento. Ya he presentado en el Ayuntamiento la solicitud y ahora estoy a la espera que me envíen la liquidación para realizar el pago ¿puedo reclamar la devolución de la plusvalía una vez pagada?.
    • Abogados Quevedo
      Hola Carlos. Nuestra opinión es que, al haber asumido el pago del impuesto de plusvalía como parte del precio de compra, dado que el vendedor ha obtenido una ganancia patrimonial deberás abonar el importe correspondiente a la liquidación de plusvalía, salvo mejor saber o entender. Es importante que revises las operaciones de la liquidación para verificar que está bien calculada. Sentimos no poder darte otra opinión más favorable a tus intereses. Para cualquier consulta o un estudio más exhaustivo del asunto puedes dirigirte a nosotros por teléfono o por correo electrónico y solicitar una cita. Un saludo.
  4. Expongo caso; En 2003 adquirí una vivienda por valor de 92.000 € la ha tenido que he vendido en Junio de este año por un valor de 54.000 € , al hacer la autoliquidación de la plusvalía me supone un gasto adicional de 3200 € . No entiendo como habiendo una pérdida manifiesta de valor tengo que pagar una plusvalía, ¿ puedo reclamar ese dinero al ayuntamiento de Madrid ? ¿ Merecerá la pena reclamarlo ?
    • Abogados Quevedo
      Efectivamente es usted uno de los contribuyentes afectados por la aplicación general de la norma que venimos hace tiempo denunciando. Nosotros y muchos de nuestros compañeros de profesión, así como gran parte de la doctrina, entendemos que sin ganancia patrimonial no se da el hecho impositivo por lo que el Ayuntamiento no puede crear una ficción en base a sus datos e inventarse una base imponible en función de una tabla estadística. Por supuesto que puede solicitar una devolución de las cantidades abonadas de forma indebida al ayuntamiento mediante los correspondientes recursos. Si es rentable o no ya es cuestión de hacer números. Desde luego si no reclamamos las arcas municipales se llenarán injustamente a costa de impuestos indebidos. Pida una cita y le atenderemos con carácter gratuito para darle un presupuesto a través de nuestros datos de contacto de la web: por teléfono 914454631 o por correo electrónico a la dirección jmunoz@audysa.com Esperamos poder ayudarle. Gracias por seguirnos.

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