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falta de liquidez por el covid

PROBLEMAS PARA PAGAR LA RENTA DEL LOCAL DE NEGOCIO POR CAUSA DEL COVID-19

En el BOE del pasado 22 de Abril se publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que incluyen algunas soluciones para los inquilinos de local de negocio que se están viendo tan afectados por la crisis del COVID-19, medidas muy demandadas en los últimas semanas por la falta de intervención en este sector del alquiler para uso distinto al de vivienda.

Puedes acceder al texto completo de la resolución publicada en el BOE de 22 de abril de 2020 pincnando en el siguiente enlace: https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/22/pdfs/BOE-A-2020-4554.pdf

NECESIDAD DE AFRONTAR LA SITUACION QUE SE LES PLANTEA A LOS ARRENDATARIOS POR PARTE DE LOS ARRENDADORES

Hay que destacar el hecho que a estas alturas y sobre todo si hay o se prevee falta de liquidez quien más y quien menos ya se ha puesto en contacto con el propietario del local para intentar buscar de forma consensuada medidas atenuantes de la situación que se plantea para ambas partes. No obstante lo anteiror, si en un primer momento nos parececía que el inquilino iba a ser el principal perjudicado por el estado de alarma, por la limitación a la libre circulación de personas, el cierre provisional de algunas las actividades y de algunos locales de negocios, especialmente de los comerciales y los del sector de hostelería, y en concreto si estan situados a pie de calle, no nos cabe duda que el arrendador se verá también afectado por la falta de liquidez, por la falta de rentabilidad o incluso por una hipotética imposiblilidad de continuar con del negocio. Hay por tanto razones para que ambas partes busquen soluciones al problema de falta de pago que se plantea a corto plazo, pero también al de falta de equilibrio entre prestacones que se puede plantear a medio plazo.  Es planteable y así lo viene afirmando la última doctrina el hecho de que en el momento de la perfección del contrato no se ha podido prever la incursión de la pandemia ni el estado de alarma y sus consecuencias, y que por tanto las prestaciones incialmente equilibradas pueden haberse visto alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, podría justificarse la resolución contractual en los casos más graves y ante la falta de acuerdo se prevé, salvo que se apruebe una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, un aluvión de demandas en el sentido de pretender  el inquilino que se modulen o modifiquen judicialmente obligaciones contractuales cuando concurran los requisitos exigidos de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

PACTOS ENTRE ARRENDADOR  E INQUILINO

acuerdo

Los primeros pactos que hemos podido confirmar son acuerdos de aplazamiento parcial del pago de rentas, a compensar en futuras mensualidades , si bien en algunos casos también se han pactado rebajas de la renta durante equis meses (normalmente durante el estado de alarma) o incluso, los que menos, han acordado incluso la suspensión de la obligaicón del pago durante el estado de alarma. Todas estas medidas deben ser pactadas por escrito y supervisadas por profesional ya que pueden tener importantes efectos fisacales. Recordamos que hay doctrina muy reciente de la DGT que esta

blece que la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido se debe interpretar siempre desde la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su interpretación de la Directiva 2006/112/CEE, de 28 de noviembre, del Consejo (EDL 2006/310570) relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido.

Los Técnicos de Hacienda manifiestan que el IVA se seguirá devengando mientras la renta sea exigible por parte del propietario. Esto supone que el propietario que es quien debe repercutir el impuesto tiene la obligación de ingresarlo a hacienda en los plazos trimestrales que vienen reglados, haya o no recibido la totalidad o parte del pago de su inquilino, aunque en caso de impago existan luego procedimientos para recuperarlo. Conceptos equívocos pueden dar lugar a sanciones o en el mejor de los casos se planteará gran inseguridad jurídica por cuanto quedan a expensas del criterio del inspector o incluso.

De una u otra forma y entre tanto se acalaran las circunstancias, existe para el arrendador la opción de aplazar el pago hasta un máximo de seis meses, con exención de pago de intereses durante los tres primeros meses, por motivo de la medida, de carácter general establecida para todos los impuestos y contribuyentes, en el ámbito de competencias de la Administración tributaria, a través del Real Decreto-ley 8/2020, por el que se adopoptan medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Puedes examinar las medidas de aplazamiento de carácter general en el siguiente ENLACE con el que accederás a la página de Medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 la Agencia tributaria.

INEXISTENCIA DE PACTO Y NUEVAS MEDIDAS APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 15/2020

dinero

En caso de que por voluntad de las partes e iniciativa propia aún no se haya panteado el asunto entre inquilino y arrendador del local de negocio, y no existan por tanto acuerdos definitivos en el sentido ya expuesto, entra el juego el Real Decreto-ley 15/2020 que viene a establecer nuevas medidas dirigidas a facilitar aplazamientos y evitar conflictos, según el arrendador se trate de empresa o entidad pública de vivienda, o grandes tenedores  y sociedades patrimoniales (10 o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) o no lo sean (lo que se conoce como el arrendador  común, que no es empresa ni profesional del sector inmobiliario).

Para grandes tenedores se podrá solicitar en el plazo de un mes desde la moratoria en el pago durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de un total de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses pero deberá abonarse  a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

Para otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda la solución que ofrece es disponer libremente las partes de la fianza para destinarse al pago total o parcial de alguna
o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, sin perjuicio de su posterior reintegro por el arrendatario en el plazo de un año.

En ambos casos el arrendatario, en este caso autónomos y pymes, deben acreditar los requisitos y estar dentro del colectivo afectado (con suspensión de actividad o afectación en la facturación de al menos el 75% de ingresos). Para ver los requisitos os facilitamos el siguiente enlace al BOE de 22 de Abril. 

 

arrendatario covid

MEDIDAS Y AYUDAS A LOS ARRENDATARIOS DE VIVIENDA POR MOTIVO DE LA CRISIS DEL CORONAVIRUS

El «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020 – (Referencia: BOE-A-2020-4208) publica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El RDL 11/2020 establece medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, y en especial para los arrendatarios, en relación con el alquiler de viviendas como domicilio habitual, y que podemos resumir en las siguientes:

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.

desahucio

suspension desahucios

Resumen del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.-Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio si al ejecutado le es imposible encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento (la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6).

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

Resumen del Artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Resúmen del artículo 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Exposición de la Moratoria de deuda arrendaticia que se desarrolla en los artículos del 4 al 9 de la norma.

GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA: REDUCCION DEL 50% DE LA RENTA Y APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA .

fachada

Resumen del artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, (ver definición en la norma) podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, (fondos de inversion inmobiliaria, sociedades patrimoniales conmás de diez inmuebles urbanos, etc) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pró La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
  3. Lo dispuesto en los dos apartados anteriores resultará de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
  4. La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

DEFINICIÓN DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA DE LA VIVIENDA HABITUAL.

Resumen del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:

  • Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar una cantidad mínima según el criterio que se establece en la norma.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. La persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella no deberán ser propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España, con excepciones que la norma establece.

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

ACREDITACIÓN DE LAS CONDICIONES SUBJETIVAS.

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Resumen del artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

CONSECUENCIAS DE LA SOLICITUD INDEBIDA POR ARRENDATARIO QUE REUNE LOS REQUISITOS LEGALES.

Resumen del artículo 7 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos o actuando en fraude de ley serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, que no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido.

SOLICITUD AL ARRENDATARIO DE MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL Y TRANSITORIA DE LAS CONDICIONES CONTRACTUALES DE ARRENDAMIENTO COMO REQUISITO PREVIO A LA OBTENCION DE AYUDAS.

-ATENCION PORQUE EL PLAZO MAXIMO PARA REALIZARLO ES DE UN MES-

Resumen del artículo 8 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

solicitud de ayudasSi la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente.

FINANCIACIÓN A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA COMO CONSECUENCIA DE LA EXPANSIÓN DEL COVID-19.

Resumen del Artículo 9: Se aprueba una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial a las entidades bancarias para que puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante, con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado.

Proximamente informaremos de los criterios y requisitos para acceder a los préstamos.

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covid-19

Ampliación de medidas en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis del COVID-19.

Con fecha de 1 de abril  se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Puede acceder mediante el siguiente ENLACE al texto consolidad del Real Decreto-ley publicado en el «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020.

A continuación hacemos un  síntesis de la exposición de motivos que recoge las principales motivaciones y un compendio las medidas adoptadas:

AYUDAS AL ALQUILER

En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Se establecen por ello propuestas en este ámbito dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

padre con bebé

En este contexto, las medidas adoptadas en este real decreto-ley están orientadas a un triple objetivo: Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente. Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios. Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Para saber si está en situación de especial vulnerabilidad y la documentación que tendrá que presentar puede acceder al sliguiente ENLACE.

SUSPENSION DE LANZAMIENTOS EN DESAHUCIOS Y PRÓRROGA DE CONTRATOS DE ALQUILER

Con estos objetivos, el real decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

En este sentido, también se incorpora un nuevo programa de Ayudas al Alquiler y la creación,de una línea de avales del Estado específica (ICO) a la que podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del COVID-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

AYUDAS AL DEUDOR HIPOTECARIO

En segundo lugar, se amplía el plazo de suspensión a 3 meses y se realizan ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

hipotecaConcretamente, se clarifica que las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión. Se clarifica asimismo el concepto de «gastos y suministros básicos» a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad, incluyendo en este concepto los gastos asociados a suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente y de los servicios de telecomunicación fija y móvil y se adapta la acreditación de vulnerabilidad a las dificultades derivadas del estado de alarma que pueda impedir la obtención de determinados documentos, mediante la presentación de una declaración responsable.

AYUDAS A AUTONOMOS, EMPRESARIOS Y PROFESIONALES

La moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas se extiende ahora a dos nuevos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

AYUDAS DE FINANCIACIÓN Y CREDITOS AL CONSUMO

Además, con el objetivo de asegurar que los ciudadanos no queden excluidos del sistema financiero al no poder hacer frente temporalmente a sus obligaciones financieras como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, de forma paralela a financiación hipotecaria de la vivienda, este real decreto-ley amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.

Para compatibilizar esta nueva moratoria con la hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020 y la moratoria del alquiler de este real decreto-ley, se ajusta el régimen de acreditación de esta moratoria no hipotecaria con dos objetivos.

En primer lugar, se establece que no se tenga en cuenta la aplicación de una posible moratoria hipotecaria o de alquiler a efectos de calcular si se ha alcanzado o no el límite de la carga hipotecaria o la renta arrendaticia del 35% de los ingresos. Con ello se pretende garantizar el tratamiento equitativo de todos los acreedores y arrendadores.

Se pretende también abarcar la casuística de quienes no hagan frente a deudas hipotecarias o una renta arrendaticia deban hacer frente a uno o varios préstamos que le suponen más de un 35% de sus ingresos. El objetivo de la medida es extender a todo tipo de préstamo el alivio económico establecido por el Real Decreto-ley 8/2020 para las personas más necesitadas mediante la suspensión de los contratos de crédito o préstamo no hipotecario.

RESCATE DE PLANES DE PENSIONES

Para contribuir a aliviar las necesidades de liquidez de los hogares, se amplían las contingencias en las que se podrán hacer efectivos los derechos consolidados en los planes de pensiones recogiendo, con carácter excepcional, como supuestos en los que se podrá disponer del ahorro acumulado en planes de pensiones, la situaciones de desempleo consecuencia de un expediente de regulación temporal de empleo y el cese de actividad de trabajadores por cuenta propia o autónomos que se produzcan como consecuencia del COVID-19.

medidas aseguramiento suministro electricidadAYUDAS PARA CONSUMO ELECTRICO

En quinto lugar, se amplía el colectivo de potenciales perceptores del bono social de electricidad, al que podrán acogerse, de manera excepcional y temporal, las personas físicas, en su vivienda habitual, con derecho a contratar el Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor, que tengan una renta igual o inferior a determinados umbrales referenciados al IPREM, y que acrediten ante la comercializadora de referencia, haber cesado en su actividad profesional como profesionales autónomos o haber visto su facturación reducida en un 75 por ciento en promedio respecto al semestre anterior.

GARANTIA DE SUMINISTROS

Las medidas de confinamiento y restricción de la movilidad traen aparejada la estancia ininterrumpida en el domicilio de la mayoría de los miembros del hogar. Adicionalmente, muchas actividades profesionales que, en circunstancias habituales se realizan fuera del hogar, se han trasladado a la vivienda. Por ello, los suministros energéticos (electricidad, gas natural, derivados del petróleo) y el suministro de agua adquieren, si cabe, una naturaleza aún más esencial.

En este contexto, en sexto lugar, se adopta un conjunto de medidas dirigidas a garantizar la continuidad del suministro energético y de agua para hogares mientras dure el estado de alarma. Para ello, mientras esté en vigor el estado de alarma, no podrá suspenderse el suministro a consumidores domésticos en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro, de las personas y de las instalaciones, aunque conste dicha posibilidad en los contratos de suministro o acceso suscritos por los consumidores.

Asimismo, el periodo de tiempo en que esté en vigor el estado de alarma no computará a efectos de los plazos de los procedimientos de suspensión del suministro iniciados con anterioridad a dicho periodo.

EMPLEAD@S DEL HOGAR

En séptimo lugar, se da respuesta al colectivo de las empleadas del hogar, especialmente vulnerables en las circunstancias actuales, dado que no disponen de derecho a la prestación por desempleo.

limpiezaPor ello, se crea un subsidio extraordinario temporal del que se podrán beneficiar ante la falta de actividad, la reducción de las horas trabajadas o la extinción del contrato como consecuencia del COVID-19. La cuantía del subsidio dependerá de la retribución percibida con anterioridad, así como de la reducción de actividad que se sufra, exigiéndose una prueba acreditativa de dicha reducción al empleador. Este subsidio es compatible con el mantenimiento de otras actividades y la cuantía máxima a recibir será el SMI sin pagas extraordinarias.

AYUDAS A PARADOS

La crisis sanitaria motivada por el COVID-19 ha desencadenado nuevas situaciones de necesidad vinculadas a la falta de empleo y ha agravado la situación en la que se encontraban personas desempleadas con anterioridad. Aunque el sistema estatal de subsidios de desempleo y también los sistemas asistenciales de las comunidades autónomas han servido para dar respuesta a algunas de estas situaciones, resulta necesario completar el ámbito de la cobertura a efectos de que queden incluidas las nuevas situaciones de necesidad por falta de empleo generadas por la actual crisis sanitaria. Un colectivo particularmente afectado por la actual situación y que puede no encontrarse entre los que dan lugar a alguna cobertura de la Seguridad Social o de cualquier otra Administración pública es el constituido por aquellas personas trabajadoras cuyo contrato temporal llega a su fin con posterioridad a la declaración del estado de alarma.

construccion

AYUDAS POR MOTIVO DE SUSPENSION DE CONTRATOS POR ERTE

Aunque en el Real Decreto-ley 9/2020 se establecieron medidas para que, en caso de suspensión de contratos, se interrumpa el cómputo de los contratos temporales, esta previsión no evita totalmente que existan finalizaciones de contratos temporales con posterioridad a la declaración del estado de alarma que no estén cubiertos por el sistema establecido para las personas desempleadas por haber estado afectadas por la suspensión o reducción de jornada establecida en los artículos 22 y 23 del Real Decreto-ley 8/2020. La situación en la que quedan estas personas debe ser atendida con medidas excepcionales dada la dificultad de acceso al empleo al menos mientras dura la situación de crisis sanitaria.

SUBSIDO PARA TRABAJADORES TEMPORALES

El subsidio por circunstancias excepcionales aplicable al colectivo de trabajadores temporales cuyo contrato se extingue porque llega a su fin se configura sin requisito de carencia precisamente para equiparar su situación en lo posible a la de las personas que sí han sido incluidas en un expediente de regulación temporal de empleo y que han podido acceder, aun sin cumplir la carencia establecida, a la correspondiente prestación de desempleo. El único requisito que se exige es la duración mínima establecida del contrato cuyo fin ha llegado, y que debe ser de al menos dos meses. Esta duración del contrato temporal permite identificar la existencia de una expectativa profesional y excluye por tanto las relaciones contractuales esporádicas.

Puede acceder al texto consolidad del Real Decreto-ley publicado en el «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020 mediante el siguiente ENLACE.

Seguiremos informando según se aprueben nuevas medidas que pensemos puedan interesar a nuestros lectores o seguidores que sin duda se habrán visto afectados por la crisis del COVID-19.

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CORONAVIRUS

Primeras medidas urgentes en el ámbito económico y social por la crisis del COVID-19

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, establece las primeras medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

La pandemia de COVID-19 está suponiendo una emergencia sanitaria a nivel global. Tal y como declaró la Organización Mundial de la Salud el pasado 11 de marzo, el brote de COVID-19 se ha convertido en la última semana en una pandemia. Inicialmente localizado en la región china de Hubei, en las últimas semanas el brote de COVID-19 se ha propagado rápidamente por todo el mundo.

PRIMERAS MEDIDAS URGENTES

Este Real Decreto-ley 8/2020 viene a establecer las primera medidas urgentes da respuesta a las circunstancias económicas excepcionales señaladas, sumándose a las medidas adoptadas a nivel comunitario y completando las tomadas por el Gobierno en las últimas semanas.

El pasado 10 de marzo, el Gobierno adoptó un Real Decreto-ley para disponer que la situación de las personas forzadas a permanecer en su domicilio por razones sanitarias tendrá consideración de incapacidad temporal por accidente laboral.

El 12 de marzo se adoptó otro Real Decreto-Ley con medidas urgentes de refuerzo del sistema sanitario, apoyo a familias y a empresas directamente afectadas, que moviliza recursos por importe de más de 18.000 millones de euros, incluyendo un refuerzo del sector sanitario de aproximadamente 3.800 millones de euros y medidas de liquidez y reducción de costes de las empresas, especialmente pequeñas y medianas empresas y autónomos y en el sector turístico. Asimismo, se reforzó la capacidad de la Administración de reaccionar ante situaciones extraordinarias, agilizando el procedimiento para la contratación de todo tipo de bienes y servicios que sean necesarios.

Este Real Derceto-Ley 8/2020 viene a establecer las primeras medidas concretas directamente aplicables y dirigidas a los sectores más afectados por la cirsis del coronavirus. Pueden acceder al contenido del texto consolidado donde vienen las medidas concretas pinchando el siguiente ENLACE al BOE.

balconesRESTRICCIONES A LA MOVILIDAD

La rapidez en la evolución de los hechos, a escala nacional e internacional, ha requerido la adopción del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que ha declarado el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, incluyendo limitaciones a la libertad de circulación, requisas temporales y prestaciones personales obligatorias y medidas de contención en el ámbito educativo, laboral, comercial, recreativo, o en lugares de culto.

En el contexto actual, el real decreto-ley comentado amplía las medidas ya tomadas con un paquete económico y social de gran alcance y magnitud, con el objetivo de contribuir a evitar un impacto económico prolongado más allá de la crisis sanitaria, dando prioridad a la protección de las familias, autónomos y empresas más directamente afectadas.

En concreto, las medidas adoptadas en este real decreto-ley están orientadas a un triple objetivo. Primero, reforzar la protección de los trabajadores, las familias y los colectivos vulnerables; segundo, apoyar la continuidad en la actividad productiva y el mantenimiento del empleo; y tercero, reforzar la lucha contra la enfermedad.

Resumimos el contenido del Real Decreto-Ley 8/2020 publicado en: «BOE» núm. 73, de 18/03/2020, que entró en vigor el 18/03/2020  (Referencia:BOE-A-2020-3824) ya que por su importancia y la cantidad de colectivos a los  que afecta entendemos resultará interesante para nuestros lectores, y que podrán analizar en toda su extensión pinchando el siguiente ENLACE al BOE.

MEDIDAS DE APOYO A FAMILIAS, TRABAJADORES Y COLECTIVOS VULNERABLES

familia

Así, se adoptan medidas para garantizar la asistencia a domicilio de las personas dependientes, para ampliar la protección en el ámbito energético y de suministro de agua, así como en la prestación de los servicios de telecomunicaciones. También se refuerza la protección de los trabajadores autónomos y se dispone una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de los colectivos particularmente vulnerables.

TELETRABAJO

Con el fin de ejecutar las medidas de contención previstas por la normativa aplicable, garantizando al mismo tiempo la continuidad de la actividad empresarial y las relaciones laborales, se priorizarán los sistemas de organización que permitan mantener la actividad por mecanismos alternativos, particularmente por medio del trabajo a distancia, debiéndose facilitar las medidas oportunas para hacerlo posible, en aquellos puestos en que resulta posible, por su capacidad potencial de reducir la probabilidad de exposición y contagio por COVID-19.

quedateencasaCONCILIACION LABORAL

Asimismo, en quinto lugar, se establecen medidas para favorecer la conciliación laboral, mediante el derecho de los trabajadores por cuenta ajena que acrediten deberes de cuidado a personas dependientes por las circunstancias excepcionales relacionadas con la prevención de la extensión del COVID-19 a acceder a la adaptación o reducción de su jornada, con la consiguiente disminución proporcional del salario. Resulta imprescindible evitar la aplicación de sanciones por falta de asistencia de la persona trabajadora al trabajo ante la necesidad de atender al cuidado de personas a su cargo, multiplicadas en la situación actual ante el cierre de diversos establecimientos públicos o concertados, como centros escolares, residencias de mayores o centros de día. El trabajador que lo requiera podrá solicitar preferentemente una adaptación de la jornada, que le permite mantener el trabajo y su retribución, o reducciones de intensidad baja a efectos de perder la mínima cuantía retributiva.

PROTECCION A DEUDORES HIPOTECARIOS – MORA HIPOTECARIA

El presente real decreto-ley adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

AYUDA A AUTONOMOS

Asimismo se pone el acento en la casuística de los autónomos, particularmente afectados por la situación actual, creando una prestación extraordinaria por cese de actividad, que cubre la finalización de la actividad provocada por una situación en todo caso involuntaria.

GARANTIA DE LOS SUMINISTROS Y ACCESO A LAS TELECOMUNICACIONES

Se amplía la cobertura de colectivos vulnerables en el ámbito del suministro de servicios públicos esenciales, en particular en el ámbito del agua, el gas natural y la electricidad, y se congelan los precios correspondientes a los gases licuados del petróleo. El servicio de suministro domiciliario de agua potable para consumo humano es un servicio esencial que debe quedar garantizado, especialmente, en las actuales circunstancias.

Con este fin, se imposibilita el corte de suministro de agua por incumplimiento de contrato a los consumidores que tengan la condición de vulnerables, entendiendo por tales los que tienen esa condición conforme a la normativa en materia del sector eléctrico. Esta medida se aplica igualmente a los consumidores de gas natural. A los beneficiarios del bono social eléctrico se les prorrogará de forma automática el plazo de vigencia hasta el 15 de septiembre de 2020.

telefono movilTambién se establecen ciertas medidas también en materia de telecomunicaciones que, además de estar constituidas por redes y servicios que legalmente han sido calificadas de interés general, así como las comunicaciones electrónicas

Para garantizar que los ciudadanos, en las situaciones de contención y de movilidad reducida que ha supuesto la citada declaración del estado de alarma, puedan seguir accediendo a estos servicios y actividades es imprescindible asegurar el mantenimiento de la conectividad y que los servicios de comunicaciones electrónicas se sigan prestando por los operadores, al menos, en las mismas condiciones que en la actualidad, de forma que se deben mantener los servicios de comunicaciones electrónicas disponibles al público y no podrán suspenderse o interrumpirse, aunque conste dicha posibilidad en los contratos de servicios suscritos entre operadores y consumidores. Asimismo, se establecen determinadas medidas para garantizar la prestación del servicio universal de telecomunicaciones. Por otra parte mientras esté en vigor el estado de alarma, se suspenderán todas las operaciones de portabilidad de numeración fija y móvil que no estén en curso, excepto en casos excepcionales de fuerza mayor.

SUSPENSION TEMPORAL DE CONTRATOS – ERTES

Se establecen asimismo medidas de flexibilización de los mecanismos de ajuste temporal de actividad para evitar despidos. Las medidas adoptadas en materia de suspensión temporal de contratos y reducción temporal de la jornada (ERTEs) persiguen evitar que una situación coyuntural como la actual tenga un impacto negativo de carácter estructural sobre el empleo, dado que se priorizará el mantenimiento del empleo sobre la extinción de los contratos.

Por ello, en primer lugar, se especifica que las pérdidas de actividad consecuencia del COVID-19 tendrán la consideración de fuerza mayor a los efectos de la suspensión de los contratos o la reducción de la jornada y se agiliza la tramitación de los procedimientos de regulación de empleo, tanto por fuerza mayor, como por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción.

calculadoraAsimismo, ante la extraordinaria situación de gravedad, en el presente real decreto ley se refuerza la cobertura a los trabajadores afectados por un ERTE, posibilitándoles que tengan acceso a la prestación contributiva por desempleo, aunque carezcan del periodo de cotización necesario para tener acceso a ella y, adicionalmente, que el periodo de la suspensión del contrato o la reducción de la jornada durante el que estén percibiendo dicha prestación no les compute a efectos de consumir los periodos máximos de percepción legalmente establecidos.

Por su parte, con el objetivo de aligerar los costes en los que incurren las empresas, en los casos de fuerza mayor regulados en este real decreto-ley, otra de las novedades incorporadas, es la exoneración a las empresas del pago del 75 % de la aportación empresarial a la Seguridad Social alcanzando dicha exoneración el 100 % de la cuota cuando se trate de empresas de menos de 50 trabajadores, siempre que éstas se comprometan a mantener el empleo. incentiva el mantenimiento del capital humano ya formado.

MEDIDAS FINANCIERAS Y GARANTIA DE LIQUIEDEZ

Se establecen medidas de garantía de liquidez para sostener la actividad económica ante las dificultades transitorias consecuencia de la situación generada por el COVID-19.

  • Línea de avales para las empresas y autónomos.
  • Ampliación del límite de endeudamiento neto del ICO con el fin de aumentar los importes de las Líneas ICO de financiación a empresas y autónomos

AGILIZACION DE TRAMITES ADUANEROS

Se agilizan los trámites aduaneros de importación en el sector industrial.

SUSPENSION DE PLAZOS EN PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y TRIBUTARIOS

En atención a las dificultades que la situación excepcional generada por el COVID-19 puede entrañar para los obligados tributarios en orden a cumplir ciertas obligaciones tributarias y trámites en procedimientos de carácter tributario, fundamentalmente para atender requerimientos y formular alegaciones en plazo en procedimientos de aplicación de los tributos, sancionadores tributarios y algunos de revisión en materia tributaria, resulta aconsejable flexibilizar los plazos con los que cuenta el contribuyente para favorecer su derecho a alegar y probar y facilitar el cumplimiento del deber de colaborar con la Administración Tributaria del Estado y de aportar los documentos, datos e información de trascendencia tributaria de que se trate.

A tal efecto, se ha tenido en cuenta lo dispuesto sobre suspensión de plazos administrativos para el ámbito de los procedimientos de entidades del sector público a que se refiere la disposición adicional tercera del Real Decreto 463/2020, de 20 de marzo, de declaración del estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, si bien con un ámbito especial y más concreto, el de ciertos procedimientos tributarios, y con un horizonte temporal a favor del obligado que puede superar el de vigencia inicial del estado de alarma. Por esta misma razón, en aras de facilitar el pago de las deudas tributarias, se flexibilizan los plazos para el pago, tanto en período voluntario como en período ejecutivo, así como el pago derivado de los acuerdos de aplazamiento y fraccionamiento (no se establecen sin embargo medidas de aplazamiento para la presentación o declaración de impuestos). 

excavadoraPROHIBICION DE RESOLUCION DE CONTRATOS SUSCRITOS CON ADMINIISTRACIONES PUBLICAS

En cuarto lugar, se establecen medidas para evitar los efectos negativos sobre el empleo y la viabilidad empresarial derivados de la suspensión de contratos públicos, impidiendo la resolución de contratos públicos por parte de todas las entidades que integran el sector público y evitar que el COVID-19 y las medidas adoptadas por el Estado, las Comunidades autónomas o las entidades que integran la Administración local y todos sus organismos públicos y entidades de derecho público tengan un impacto estructural negativo sobre esta parte del tejido productivo. Para evitar que el COVID-19 y las medidas adoptadas por el Estado, las CCAA o la Administración local para combatirlo puedan dar lugar a la resolución de contratos del sector público se prevé un régimen específico de suspensión de los mismos.

AYUDAS FINANCIERAS PARA LOS AGRICULTORES ENDEUDADOS

Por último, se incorpora en este capítulo una disposición que permita facilitar que, de manera voluntaria, los prestatarios de créditos financieros concedidos a titulares de explotaciones agrarias.

APOYO A LA INVESTIGACION Y DESARROLLO – AYUDAS I+D

El capítulo IV establece medidas de apoyo a la investigación sobre el COVID-19.

REGIEMEN ESPECIAL APLICABLE A CONVENIOS DEL SECTOR PUBLICO

Finalmente, el capítulo V establece medidas adicionales para permitir una respuesta adecuada a la situación excepcional, entre las que destaca un régimen particular para la suscripción de convenios de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público relacionados en el ámbito de la gestión de la emergencia sanitaria causada por el coronavirus COVID-19.

MEDIDAS EN EL AMBITO MERCANTIL APLICABLE A LAS SOCIEDADES Y OTRAS ENTIDADES

  • Posibilidad de celebracion de sesiones de los órganos de gobierno y de administración de sociedades y asociaciones por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple.
  • Posibilidad de celebracion de las juntas o asambleas de asociados o de socios podrán celebrarse por video o por conferencia telefónica múltiple.
  • La obligación de formular las cuentas anuales, ordinarias o abreviadas, individuales o consolidadas, en el plazo de tres meses a contar desde el cierre del ejercicio social que incumbe al órgano de gobierno o administración de una persona jurídica y, cuando fuere legalmente exigible, el informe de gestión y demás documentos exigibles según la legislación de sociedades, queda suspendida hasta que finalice el estado de alarma, reanudándose de nuevo por otros tres meses a contar desde esa fecha.
  • En el caso de que, a la fecha de declaración del estado de alarma o durante la vigencia del mismo, el órgano de gobierno o administración de una persona jurídica obligada hubiera formulado las cuentas del ejercicio anterior, el plazo para la verificación contable de esas cuentas, tanto si la auditoría fuera obligatoria como voluntaria, se entenderá prorrogado por dos meses a contar desde que finalice el estado de alarma.
  • La junta general ordinaria para aprobar las cuentas del ejercicio anterior se reunirá necesariamente dentro de los tres meses siguientes a contar desde que finalice el plazo para formular las cuentas anuales.
  • Si la convocatoria de la junta general se hubiera publicado antes de la declaración del estado de alarma pero el día de celebración fuera posterior a esa declaración, el órgano de administración podrá modificar el lugar y la hora previstos para celebración de la junta o revocar el acuerdo de convocatoria.
  • En relación con la propuesta de aplicación del resultado las sociedades podrán sustituir la propuesta de aplicación del resultado contenida en la memoria por otra propuesta.
  • El notario que fuera requerido para que asista a una junta general de socios y levante acta de la reunión podrá utilizar medios de comunicación a distancia en tiempo real que garanticen adecuadamente el cumplimiento de la función notarial.
  • Aunque concurra causa legal o estatutaria, en las sociedades de capital los socios no podrán ejercitar el derecho de separación hasta que finalice el estado de alarma y las prórrogas del mismo que, en su caso, se acuerden.
  • El reintegro de las aportaciones a los socios cooperativos que causen baja durante la vigencia del estado de alarma queda prorrogado hasta que transcurran seis meses a contar desde que finalice el estado de alarma.
  • En el caso de que, durante la vigencia del estado de alarma, transcurriera el término de duración de la sociedad fijado en los estatutos sociales, no se producirá la disolución de pleno derecho hasta que transcurran dos meses a contar desde que finalice dicho estado.
  • En caso de que, antes de la declaración del estado de alarma y durante la vigencia de ese estado, concurra causa legal o estatutaria de disolución de la sociedad, el plazo legal para la convocatoria por el órgano de administración de la junta general de socios a fin de que adopte el acuerdo de disolución de la sociedad o los acuerdos que tengan por objeto enervar la causa, se suspende hasta que finalice dicho estado de alarma.
  • Si la causa legal o estatutaria de disolución hubiera acaecido durante la vigencia del estado de alarma, los administradores no responderán de las deudas sociales contraídas en ese periodo.

OTRAS MEDIDAS DE INDOLE MERCANTIL

  • Medidas extraordinarias aplicables al funcionamiento de los órganos de gobierno de las Sociedades Anónimas Cotizadas.
  • Suspensión del plazo de caducidad de los asientos del registro durante la vigencia del real decreto de declaración del estado de alarma.
  • Mientras esté vigente el estado de alarma, el deudor que se encuentre en estado de insolvencia no tendrá el deber de solicitar la declaración de concurso.

Pueden acceder al contenido del texto consolidado del Real Decreto-Ley 8/2020 pinchando el siguiente ENLACE al BOE.

Seguiremos informando de las principales disposiciones con relación a las medidas aprobadas para frenar la crisis del COVID-19.

NOVEDADES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER. CONFUSIÓN ANTE LA ULTIMA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Poco más de un mes estuvieron vigentes las últimas modificaciones de la LAU aprobadas a finales de 2.018, ya que no fueron ratificadas por parte del Congreso de los Diputados. 

Con fecha de 19 de Diciembre de 2.018 entraron en vigor las nuevas medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en virtud del REAL DECRETO LEY 21/2018, de 14 de Diciembre, publicado en el BOE del pasado día 18 de Diciembre, si bien al no ser ratificada la norma se creó una situación de transitoriedad que junto con la desinformación al respecto no hicieron más que acrecentar un clima de inseguridad jurídica.

El mencionado Real Decreto-Ley de 2.018 adoptaba una serie de medidas urgentes con objeto de mejorar el marco normativo para dotar al arrendatario de una vivienda que utiliza como residencia habitual de una posición digna y superar la actual, que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.

No obstante se ha creado un clima de inseguridad jurídica con la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fruto de la falta de apoyos de un gobierno en minorías y de la necesidad de forzar la modificación de textos esenciales sin contar con el consenso y la rotundidad que se precisa para ello. PINCHA AQUI PARA ACCEDER AL ENLACE BOE

Esta norma era de importancia significativa ya que modificaba también aspectos de la Ley Reguladora de Haciendas locales, de la Ley de enjuiciamiento civil, de la Ley de arrendamientos urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, así como diversa normativa de índole fiscal pero como hemos señalado quedó derogada.

Respecto a la situación transitoria la explican bastante bien en la web del idealista a la que me remito, y el siguiente ENLACE A LA WEB IDEALISTA, para que puedan observar el grado de confusión a que se puede llegar entre especialmente los no profesionales y por ello no tan duchos en la materia.

No obstante con fecha de 1 de Marzo de 2.019  se aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Un segundo intento de aplicar las modificaciones no ratificadas mediante la aprobación de un texto similar, que esperamos esta vez si se ratifique por la diputación permanente después de tal desaguisado.

El nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE DE 5 de marzo de 2019), establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este último Real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el último real decreto-ley citado.

No obstante la derogación mencionada, en cuanto a las  modificaciones esenciales en materia de arrendamientos, que era principal objeto de análisis en este artículo, los arrendamientos de vivienda se siguen rigiendo por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se mantiene la exclusión  de arrendamientos de vivienda de gran superficie o valor del imperativo legal ya que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Respecto a la duración del contrato se establecía como novedad la vuelta al mínimo de cinco años potestativo para el arrendatario, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, lo que se también mantiene. Según lo anterior llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, con posibilidad de prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más si no hay denuncia previa.

Durante la vigencia del contrato, ahora la revisión de la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

En cuanto a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, las partes podrán pactar que junto con los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Por último se mantiene como obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, llamada fianza legal, con total libertad para las partes respecto a la exigencia y prestación de cualquier fianza voluntaria que puedan acordar, de forma que podrán pactar libremente y sin restricciones cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Hay que estar por tanto a la fecha de celebración del contrato para ver que normativa resulta aplicable.

Podemos asesorarte como arrendador o arrendatario de una vivienda.  Conozca sus derechos antes de alquilar su vivienda. Como inquilino debes también conocer las novedades que modifican la Ley de arrendamientos urbanos.

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Jurisprudencia sobre comuneros tras la petición de adjudicación en subasta de fincas indivisibles

El Tribunal Supremo ratifica mediante reciente Sentencia que la adjudicación judicial de unas fincas indivisibles sin sorteo ni causa legal constituye una infracción a lo dispuesto por el Código civil para la división de cosa común.

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ABOGADOS QUEVEDO

DESPACHO DE ABOGADOS EN MADRID. ESPECIALISTAS EN HERENCIAS Y TESTAMENTOS

El Tribunal supremo confirma que la sociedad disuelta, liquidada e incluso extinguida mantiene la capacidad procesal para ser demandada.

El Tribunal supremo confirma que la sociedad disuelta, liquidada e incluso extinguida mantiene la capacidad procesal para ser demandada.

En reciente sentencia el Tribunal Supremo determinó que la cancelación de los asientos registrales de una sociedad no es sino un mecanismo registral para consignar un acontecimiento de la sociedad, que en el caso de la liquidación es preciso que realmente se cumpla con los presupuestos la liquidación. Por ello la cancelación de la sociedad no impedirá la ulterior responsabilidad de la sociedad si después de formalizarse e inscribirse la escritura pública de extinción de la sociedad aparecieren bienes sociales, deudas o responsabilidades no tenidos en cuenta en la liquidación.

Frente a una demanda por deficiencias en la construcción excepcionó la mercantil demandada y ya extinguida la falta de capacidad para ser parte aduciendo que carecía en ese momento de personalidad jurídica en la medida en que estaba disuelta, liquidada y cancelada su hoja registral. También excepcionó la prescripción de la acción, pues se había cumplido el plazo previsto en el art. 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en cuanto que la vivienda se entregó el día 13 de septiembre de 2005 y las primeras reclamaciones datan de 2011. Negó la existencia de un incumplimiento contractual y afirmó que la memoria de calidades no constituía parte del contrato y por último rechazó su responsabilidad sobre los eventuales daños, cuya acreditación debía realizarse en el juicio, y, en su caso, atribuyó la responsabilidad de los mismos a los otros agentes de la edificación.

El juzgado de primera instancia desestimó todas las excepciones formuladas incluyendo la de falta de capacidad para ser parte de la sociedad demandada cuyo argumentario comentamos por ser motivo de casación.

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandada. La sentencia de apelación estima el recurso, al apreciar que la sociedad demandada carecía de capacidad para ser parte, porque estaba disuelta, liquidada e inscrita en el Registro Mercantil la correspondiente escritura de disolución y liquidación, argumentando que al carecer de personalidad jurídica al tiempo de presentarse la demanda, carecía de capacidad para ser parte. Invoca la sentencia del TS 503/2012, de 25 de julio, en el siguiente sentido: «Esta sentencia, señala que no se puede demandar a una sociedad anónima con inscripción cancelada sin solicitar al tiempo del Juzgado que deje sin efecto dicha cancelación, es decir considera que si no aparece inscrita en el Registro Mercantil, carece de capacidad para ser parte de un proceso, según el art 6 LEC al carecer ya de representantes y patrimonio, por lo que es inútil iniciar una acción contra ella, aunque los acreedores podrán pedir la nulidad de la cancelación para interesar la satisfacción de su crédito, independientemente de la responsabilidad que tengan los socios y los liquidadores, y tal como recoge la nueva Ley sociedades de capital, sin que en ningún momento se haga referencia a responsabilidad alguna atribuible a la sociedad cancelada».

Frente a la sentencia de apelación, la demandante interpone recurso de casación, sobre la base de un motivo. Al margen de que deba o no estimarse el recurso, se justifica adecuadamente el interés casacional al invocar dos sentencias de 2011 y 2013 cuya doctrina habría quedado infringida por la sentencia recurrida, que disponen que por más que una sociedad mercantil haya sido disuelta y liquidada e inscrita la liquidación en el Registro Mercantil, su personalidad jurídica persiste mientras existan o puedan existir o aparecer con el transcurso del tiempo, efectos jurídicos derivados de los contratos, relaciones jurídicas o de los actos de cualquier tipo llevados a términos durante el tiempo en que realizó su actividad empresarial, sin necesidad de solicitar la nulidad de la cancelación.

En este sentido, considera que la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de julio de 2012, en que se apoya la sentencia recurrida, no constituye jurisprudencia, pues se trata de un pronunciamiento aislado, que no sólo no ha sido reiterado, sino que se ha contrariado por la reseñada sentencia de 20 de marzo de 2013, por lo que estima el motivo de casación. Aunque formalmente la cancelación de los asientos registrales relativos a la sociedad conlleva su extinción, no podemos negarle cierta personalidad jurídica respecto de reclamaciones derivadas de pasivos sobrevenidos.

En muchos casos, para hacer efectiva esta responsabilidad, no será necesario dirigirse contra la sociedad. Pero reclamaciones como la presente, sin perjuicio de que acaben dirigiéndose frente a los socios para hacer efectiva responsabilidad solidaria hasta el límite de sus respectivas cuotas de liquidación, pueden requerir de un reconocimiento judicial del crédito, para lo cual resulte conveniente dirigir la demanda frente a la sociedad. En estos supuestos, en que la reclamación se basa en que el crédito reclamado debería haber formado parte de la liquidación, y que por lo tanto la practicada no es definitiva, no sólo no debemos negar la posibilidad de que pueda dirigirse la reclamación frente a la sociedad sino que, además, no debemos exigir la previa anulación de la cancelación y la reapertura formal de la liquidación.

De este modo, no debe privarse a los acreedores de la posibilidad de dirigirse directamente contra la sociedad, bajo la representación de su liquidador, para reclamar judicialmente el crédito, sobre todo cuando, en atención a la naturaleza del crédito, se precisa su previa declaración. Dicho de otro modo, a estos meros efectos de completar las operaciones de liquidación, está latente la personalidad de la sociedad, quien tendrá capacidad para ser parte como demandada, y podrá estar representada por la liquidadora, en cuanto que la reclamación guarda relación con labores de liquidación que se advierte están pendientes.

Dado que el art. 400 LSC atribuye la representación a los (antiguos) liquidadores para la formalización de actos jurídicos en nombre de la sociedad, tras su cancelación, el TS ratifica la posición contenida en anteriores sentencias de esta sala y entiende que la sociedad demandada gozaba de capacidad para ser parte en este concreto pleito, en el que se reclama la reparación del perjuicio sufrido por un cumplimiento defectuoso de las obligaciones contractuales asumidas por la sociedad frente a la demandante.

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Criterio del TS en materia de costas ante reclamaciones de cláusula suelo

El Gabinete Técnico del Tribunal Supremo ha publicado nota para difundir el criterio para la imposición de costas en relación con las reclamaciones de cláusula suelo.

A resultas de la Sentencia 4 de julio de 2017, CAS 2425/2015 el TRIBUNAL SUPREMO establece el criterio sobre la imposición de COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA Y APELACIÓN en relación con las reclamaciones de cláusula suelo.

El gabinete técnico informa que la Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, se ha pronunciado por primera vez sobre la imposición de costas de las instancias anteriores tras la estimación del recurso de casación interpuesto por un particular, con la consiguiente obligación de restitución de la totalidad de las cantidades cobradas de más en virtud de la cláusula suelo declarada nula, con completo efecto retroactivo, tras ajustar la sala su doctrina a la del TJUE.

La sentencia, de la que ha sido ponente su Presidente, Excmo. Sr. Marín Castán, aborda la cuestión de la imposición de costas sustancialmente desde el principio de efectividad, toda vez que el cambio de jurisprudencia de la sala se basa esencialmente en el pronunciamiento de la STJUE de 21 de diciembre de 2016 (Gutiérrez Naranjo), que a su vez se funda en el derecho de los consumidores a no estar vinculados por una cláusula abusiva.

La norma general en la imposición de costas es el principio de vencimiento, de modo que la no imposición de costas al banco demandado supondría en este caso la aplicación de una salvedad a dicho principio en perjuicio del consumidor. Si el consumidor, a pesar de vencer el litigio, tuviera que pagar sus gastos en las instancias, se produciría un efecto disuasorio inverso, para que los consumidores no promovieran litigios por cantidades moderadas. Además, la actividad procesal del banco demandado pretendió, más allá de invocar a su favor la anterior doctrina jurisprudencial, intentar su suspensión por prejudicialidad civil, negar por completo la obligación de restitución, y oponerse a la admisión antes y después de tener conocimiento del contenido de la STJUE de 21 de diciembre de 2016.

La sentencia cuenta con el voto particular de tres magistrados, fundado en el cambio sobrevenido de jurisprudencia y las serias dudas de hecho o de derecho que ello ha producido, así como en la ausencia de afectación del principio de efectividad.

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Consulte en la web más artículos que han sido publicados en relación a este asunto:

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Bankia, La Caixa y BBVA ya empiezan a negociar con sus clientes la devolución de cláusula suelo

El Tribunal de justicia de la Unión europea obliga a los bancos a devolver lo cobrado por las cláusulas suelo

 

El derecho de visita de los abuelos a sus nietos prevalece aún en caso de oposición de los padres

Según jurisprudencia reciente el TS considera que el derecho de visitas de los abuelos a sus nietos es un derecho que beneficia a los menores sin que los padres se puedan oponer, salvo que exista justa causa para ello

Debido a la oposición de los hijos en que los abuelos visitaran a sus nietos, la abuela de los menores presentó demanda contra su hija reclamando el derecho de visitas respecto de sus tres nietos, todo ello a raíz de la interrupción de la relación familiar desde el año 2010.

Los demandados se opusieron a dicha pretensión y el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por razón del profundo enfrentamiento entre las partes, la rotunda oposición de los padres a que se reanude la relación de las niñas con la abuela, la posibilidad de que la demandante siga creyendo que fueron ciertos los hechos de una antigua denuncia, así como que hace cuatro años que los menores no tenían relación con la abuela.

Por ello consideraba impensable que la reanudación de la relación entre la demandante y los tres menores pudiera llevarse a cabo sin que los niños se vieran involucrados en el conflicto latente entre las partes y pudieran ser afectados negativamente por él.

Se consideró por tanto que en el reconocimiento de este derecho a los abuelos debía primar siempre el bienestar de los menores atendiendo a la edad de los mismos, por el tiempo que llevaban sin relacionarse con la abuela y el frontal enfrentamiento entre la demandante y los padres de los menores, considerando en este caso que no sería beneficioso para ellos que se estableciera un régimen de visitas, lo que constituye justa causa para denegar los solicitado.

La demandante recurrió en apelación y la Audiencia Provincial dictó sentencia por la que estimó el recurso y reconoció el derecho de la abuela a visitar a los menores los primeros sábados de cada mes, durante dos horas, salvo que las partes acuerden otro régimen, en el Punto de Encuentro Familiar, solicitándose informe transcurridos seis meses sobre la conveniencia de continuar con dicho régimen.

El asunto llegó al Tribunal supremo, ante el que se formula recurso por un solo motivo, en el cual se alega que la sentencia impugnada se opone a lo dispuesto por el artículo 160.2 del Código civil, en relación con la jurisprudencia de dicha sala, con cita de varias sentencias en cuanto a la prevalencia del interés de los menores, concurriendo en este caso justa causa para impedir el derecho de visitas.

La Sala recuerda haber declarado en varias sentencias que «El artículo 160.2 CC, a contrario sensu, permite denegar las relaciones del nieto con sus abuelos cuando concurra justa causa, que no define y que debe examinarse en cada uno de los casos que se deban enjuiciar. Esta norma y la interpretación jurisprudencial derivan de lo establecido en el artículo 8.1 de la Convención de Nueva York sobre los Derechos del Niño, que establece que “Los Estados Partes se comprometen a respetar el derecho del niño a preservar su identidad, incluidos (…) las relaciones familiares de conformidad con la ley (…)”.

Asimismo evoca el contenido de la Exposición de Motivos de la Ley 42/2003, de 21 de noviembre, mediante la que se modifica el artículo 160 del CC, que dice lo siguiente: «Los abuelos desempeñan un papel fundamental de cohesión y transmisión de valores en la familia, que es el agente de solidaridad por excelencia de la sociedad civil. Los poderes públicos han de fomentar la protección integral del menor y la familia en cumplimiento del mandato constitucional del artículo 39 de nuestra Carta Magna.

El interés del hijo, principio rector en nuestro derecho de familia, vertebra un conjunto de normas de protección, imprescindibles cuando las estructuras familiares manifiestan disfunciones, ya sea por situaciones de crisis matrimonial, ya sea por abandono de relaciones familiares no matrimoniales o por cumplimiento defectuoso de los deberes por parte de los progenitores. En este ámbito, la intervención de los poderes públicos debe tender a asegurar el mantenimiento de un espacio de socialización adecuado que favorezca la estabilidad afectiva y personal del menor, a tenor del mandato contemplado en el artículo 39 de la Constitución que asegura la protección social, económica y jurídica de la familia. En este sentido, las normas vigentes del Código Civil dispensan un tratamiento exiguo a un elemento de significativa importancia en el desarrollo personal de los menores, esto es, las relaciones de los nietos con sus abuelos. El legislador no puede olvidar que el ámbito familiar no se circunscribe únicamente a las relaciones paterno-filiales que, aunque prioritarias, no pueden aislarse del resto de relaciones familiares. Tampoco se puede considerar que la mención residual del actual artículo 160 del Código Civil ponga suficientemente de manifiesto la importancia de las relaciones de los abuelos con sus nietos.

En consecuencia con todo lo anterior el recurso se desestima finalmente pues en forma alguna cabe entender según criterio del Alto Tribunal que la reanudación de una mínima relación entre abuela y nietos -dos horas al mes en el punto de encuentro- pueda estimarse en principio perjudicial para los menores, sino más bien lo contrario según el informe técnico a que se ha hecho referencia, sin perjuicio del necesario control sobre la evolución de la nueva situación creada.

A través de www.abogadosquevedo.es podemos asesorarte sobre los pasos a tomar para solicitar un régimen de visitas a menores, efectuar una reclamación de la pensión de alimentos, de la pensión compensatoria en caso de divorcio, sobre el convenio regulador, la liquidación del régimen económico matrimonial, la guarda y custodia de los hijos menores, sobre el uso y disfrute de los bienes comunes, y cualquier otra materias relacionada con el derecho de familia o sucesiones.

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El TS se ratifica en la doctrina de que las desavenencias entre los progenitores no tienen trascendencia suficiente para impedir el régimen de guarda y custodia compartida.

Las desavenencias entre los progenitores sobre puntos concretos de la organización de la vida cotidiana de las menores, como es el tema del comedor escolar o actividades extra-escolares no tienen trascendencia suficiente para impedir el régimen de guarda y custodia compartida frente al claro beneficio que supone para los menores compartir la vida con su padre y su madre.

La sala del Tribunal Supremo viene reiterando la bondad objetiva del sistema de guarda y custodia compartida que se posiciona por ello como el más recurrido.

A partir de la bondad del sistema la cuestión a dilucidar en cada caso será si ha primado el interés del menor al decidir sobre su guarda y custodia. Este interés exige sin duda un compromiso mayor y una colaboración de sus progenitores tendente a que este tipo de situaciones se resuelvan en un marco de normalidad familiar que saque de la rutina una relación simplemente protocolaria del padre no custodio con sus hijos que, sin la expresa colaboración del otro, termine por desincentivarla tanto desde la relación del no custodio con sus hijos, como de estos con aquel.

No obstante la custodia compartida conlleva como premisa la necesidad de que entre los padres exista una relación de mutuo respeto que permita la adopción de actitudes y conductas que beneficien al menor, que no perturben su desarrollo emocional y que pese a la ruptura efectiva de los progenitores se mantenga un marco familiar de referencia que sustente un crecimiento armónico de su personalidad, pero ello no quiere decir a que puedan existir desencuentros, propios de la crisis matrimonial, que no autoricen per se este régimen de guarda y custodia, salvo que afecten de modo relevante a los menores en perjuicio de ellos.

Para que la tensa situación entre los progenitores aconseje no adoptar el régimen de guarda y custodia compartida, será necesario que sea de un nivel superior al propio de una situación de crisis matrimonial.

A este respecto el Tribunal Supremo fundamenta lo siguiente:

– El régimen de guarda y custodia compartida es beneficioso para los menores por tener estos buenas relaciones con sus progenitores y la respectivas parejas de estos, así como por tener unas condiciones de vida cómodas, estables y saludables, con total adaptación al sistema.

– Aunque el informe psicosocial ponga de manifiesto que las malas relaciones entre los progenitores influyen en los niños no es suficiente para denegar la guarda y custodia compartida; los hijos sufren con frecuencia las consecuencias de las crisis matrimoniales de sus padres, pero no debe ser relevante y grave tal influencia cuando el propio informe aconseja, pese a lo anterior, el mantenimiento de la guarda y custodia compartida que se acordó provisionalmente en las medidas cautelares.

– A pesar de no ser buenas las relaciones entre los progenitores, la inexistencia de incidentes relevantes relacionados con las menores, de modo directo o indirecto, es suficiente para mantener dicho régimen.

– No existe ningún dato en el procedimiento del que pueda inferirse una situación de peligro o riesgo para los menores si se acuerda el régimen de guarda y custodia compartida.

– La denuncia de malos tratos presentada por la recurrente contra el recurrido resultó sobreseída por resolución firme.

– Las diferencias o divergencias razonables no tienen entidad o relevancia como para influir en un régimen de guarda que les resulta beneficioso, según lo ya expuesto.

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