Para casi todos es ya sabido que próximamente finaliza el plazo de los arrendamientos para uso distinto de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964 y los celebrados bajo el RDL2/1985 que fueron sometidos a la prórroga forzosa impuesta por las Disposiciones Transitorias LAU 1994. El día 1 de enero de 2015 se van a cumplir 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y esta fecha va a suponer la extinción automática de muchos contratos de arrendamiento en nuestro país, en especial, pequeños comercios de gran antigüedad y céntrica localización en nuestras ciudades. En efecto, será entonces cuando expire la moratoria que estableció la disposición transitoria tercera de dicha Ley para los contratos de arrendamiento de local de negocio otorgados antes del 9 de mayo de 1985, bajo el régimen legal de prórroga forzosa, y que siguen al día de hoy vigentes.
Esta situación obligará a los arrendatarios que quieran mantener sus negocios abiertos a actualizar sus acuerdos de alquiler antes del 31 de diciembre de 2014, y en la práctica, implicará la desaparición de los popularmente conocidos como contratos de alquiler de renta antigua en locales comerciales. Según lo dispuesto, cuando el arrendatario del local sea una persona física, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad o que quien suceda al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015.
En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.
Para facilitar la comprensión de los afectados detallamos a continuación los contratos que se extinguen el 31 de diciembre de 2014, teniendo en cuenta que los plazos vienen establecidos por la LAU 1994, es decir, que para los indefinidos se impusieron límites temporales de duración a contar desde el 1 de Enero de 1994:
- Personas físicas a las que se hubiere subrogado un descendiente:
DURACION: 20 años (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).
- Personas físicas con traspaso 10 años antes del 24 de noviembre de 2004:
DURACION: 20 años. Extinguido el 24 de noviembre de 2014 (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).
- Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales, División 6.ª IAE):
DURACION: 20 años (Disposición Transitoria Tercera.4.1.ª de la antigua LAU).
- Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas.:
DURACION: 20 años (Disposición Transitoria Tercera.4.2.ª de la LAU).
- Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas. y el arrendatario actualizó la renta de una vez o pagaba ya una superior a la actualizada:
DURACION: 15 + 5 años (Disposición Transitoria Tercera.4.2.ª de la LAU y Disposición Transitoria Tercera.7 de la LAU).
- Personas jurídicas con traspaso anterior a la entrada en vigor de la LAU que desarrollen actividades (no incluidas en la División 6.ª) antiguo IAE 85.001-130.000 ptas.:
DURACION: 15 + 5 años (Disposición Transitoria Tercera.4.2.ª de la LAU)
- Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 130.001-190.000 ptas, cuyo arrendatario actualizó la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada y además efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU:
DURACION: 10 años + 5 + 5 años (Disposición Transitoria Tercera.7 de la LAU y Disposición Transitoria Tercera.4 de la LAU).
En todo caso, hay que señalar que si hubo traspaso del contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.
No obstante existen una serie de derechos a favor del arrendatarios que muchos desconocen, y es que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba, considerándose afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
Este régimen es aplicable como señalamos al principio para arrendamientos sometidos a la LAU 1964, pero es que a raíz de una novedosa sentencia podemos también hacerlo extensivo a los firmados después de la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando el arrendatario es persona jurídica y se hubiere pactado la prórroga forzosa, debiéndose entender por contra que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.
Por cuanto supone dicha resolución, transcribimos un extracto de los fundamentos de la Sentencia Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008 que nos parece de gran interés y que afirma que el análisis conjunto y sistemático de la disp. trans. Primera apartado 2 y de la disp. trans. Tercera LAU 1994 permite declarar al TS que el régimen fijado por esta última para los contratos celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 2/1985 (en el apartado 4 establece la duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados al amparo de la LAU 1964, cuando el arrendatario es una persona jurídica) resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras dicha entrada en vigor, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
Las sentencias de instancia desestimaron la demanda en la que el arrendatario ejercitaba acumuladamente acción de retracto y acción por la que solicitaba que se declarase que la arrendadora había incurrido en incumplimiento contractual al rescindir el arrendamiento sin justificación legal ni convencional. El Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso de casación.
«La entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Esta Sala, no obstante tiene declarado que la entrada en vigor del RDL 2/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civi, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórroga forzosa (SSTS 8 de abril de 2011 [RC n.º1656/2007 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ]). No resulta cuestionable, a través de este recurso, que las partes que intervinieron en el arrendamiento objeto de este pleito decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de LAU 1964, pues así lo interpreta la Audiencia Provincial y no se discute por la parte que ahora recurre. De este modo el objeto del recurso se ciñe a declarar si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable, como así lo valora la sentencia recurrida, la Disposición Transitoria Tercera de LAU 1994.
La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias.
La DT Primera LAU 1994, en su apartado segundo dispone que «Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el art. 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.». El legislador, por tanto, remite con carácter general a la regulación anterior de estos contratos y prevé la aplicación de la tácita reconducción, a fin de determinar la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en los casos, en los que, siguiendo los novedosos criterios expuestos por el RDL 2/1985, no existiera sometimiento a prórroga forzosa alguna. Pero junto a estos contratos, en otros, como el que es objeto del presente pleito, las partes decidieron voluntariamente el sometimiento a la prórroga forzosa.
El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, «[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4. º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato quede por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.» En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.
El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.
Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994.»
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