MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS
El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad, y un débil mercado del alquiler que le sitúa como el país con menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea.
En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas, son patentes y afectan, desde a la movilidad de los trabajadores, a la coexistencia de un elevado exceso de vivienda en propiedad vacía y sin ningún uso.
La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. Además, nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones personales entre arrendador y arrendatario, situándonos aún lejos de un verdadero mercado profesionalizado de alquiler.
De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mismo al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados.
Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler, para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que suponen la actuación sobre cuatro aspectos fundamentales:
a) El régimen jurídico aplicable: reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, dentro de los límites del Título II de la Ley.
b) En relación con el arrendador: permitir que pueda recuperarlo en cualquier momento para sí o su entorno familiar más directo, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato, y sin que hayan tenido que transcurrir tampoco los primeros tres años del mismo.
c) En relación con el arrendatario: permitir que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación. En este supuesto se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar a la firma del contrato una indemnización para el caso de desistimiento, no siendo exigible en caso contrario.
d) Reducir de cinco años a tres la duración de la prórroga forzosa del contrato prevista en el artículo 9 y de tres a un año la duración de la prórroga tácita prevista en el artículo 10.
Por otro lado, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador, como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. En efecto, hoy, tales derechos se imponen incluso a terceros de buena fe sin necesidad de inscripción, lo que perturba la seguridad del tráfico jurídico y facilita la comisión de numerosos fraudes, no sólo en el caso de adquisición de viviendas o locales comerciales, sino también en el de ejecución hipotecaria , lo que entorpece el tráfico jurídico, es un factor de encarecimiento del crédito hipotecario, y disminuye el valor de adjudicación de la vivienda en caso de impago, en perjuicio tanto del deudor como del acreedor hipotecarios.
La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso de arrendamiento de locales de negocio. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos, ni del arrendador, ni del arrendatario.
Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, previéndose ya que el primer requerimiento del Secretario judicial convoque a una vista para el caso de oposición del demandado y también para la práctica del lanzamiento en los supuestos de que no hubiera esa oposición, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Junto a ello, se prevé que la finalización de este proceso sea no mediante decreto del Secretario judicial sino mediante auto del Juez, lo que permite tanto la condena en costas como la inclusión de rentas impagadas. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
También se incorporan varias modificaciones en el ámbito tributario, con el fin de incentivar el mercado inmobiliario.
En relación con el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles, se añaden dos exenciones para equiparar el trato entre este y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Así, respecto de los citados rendimientos, se establece una exención del 60 por ciento que es de aplicación a todas las personas físicas no residentes y otra del 100 por ciento que es de aplicación exclusiva a personas físicas residentes en la Unión Europea. En ambos casos, siempre que actúen sin establecimiento permanente.
Igualmente, en este Impuesto se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.
Por otra parte, se modifican determinados aspectos de la regulación aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), entidades que nacieron en el año 2009, con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano.
El objetivo que perseguían estas entidades se basaba en dinamizar el mercado del arrendamiento de inmuebles, estableciendo un mecanismo que facilitara la participación de los ciudadanos en la propiedad inmobiliaria. Para ello, estas figuras trataban de garantizar una rentabilidad estable en la inversión en su capital a través de una distribución obligatoria de beneficios y un grado adecuado de liquidez a través de la obligación de negociación en mercados regulados de estas entidades.
No obstante, la experiencia ha demostrado que existe un escaso número de entidades que se acoge a este régimen especial, posiblemente debido a los requisitos exigidos para su aplicación y que lo han convertido en un régimen totalmente inoperativo, por lo que resulta necesario realizar una revisión del marco jurídico de estas entidades que permita impulsar su constitución, con el objeto de potenciar y dinamizar el mercado inmobiliario español, y proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
En este sentido, se pretenden flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar la reducción de las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión, la posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de cotización, así como la eliminación de los requisitos relativos a la financiación ajena, pero sin renunciar totalmente a los elementos estructurales de configuración de estas entidades, de manera similar a los existentes en países de nuestro entorno.
