Poco más de un mes estuvieron vigentes las últimas modificaciones de la LAU aprobadas a finales de 2.018, ya que no fueron ratificadas por parte del Congreso de los Diputados.
Con fecha de 19 de Diciembre de 2.018 entraron en vigor las nuevas medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en virtud del REAL DECRETO LEY 21/2018, de 14 de Diciembre, publicado en el BOE del pasado día 18 de Diciembre, si bien al no ser ratificada la norma se creó una situación de transitoriedad que junto con la desinformación al respecto no hicieron más que acrecentar un clima de inseguridad jurídica.
El mencionado Real Decreto-Ley de 2.018 adoptaba una serie de medidas urgentes con objeto de mejorar el marco normativo para dotar al arrendatario de una vivienda que utiliza como residencia habitual de una posición digna y superar la actual, que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.
No obstante se ha creado un clima de inseguridad jurídica con la Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, fruto de la falta de apoyos de un gobierno en minorías y de la necesidad de forzar la modificación de textos esenciales sin contar con el consenso y la rotundidad que se precisa para ello. PINCHA AQUI PARA ACCEDER AL ENLACE BOE
Esta norma era de importancia significativa ya que modificaba también aspectos de la Ley Reguladora de Haciendas locales, de la Ley de enjuiciamiento civil, de la Ley de arrendamientos urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, así como diversa normativa de índole fiscal pero como hemos señalado quedó derogada.
Respecto a la situación transitoria la explican bastante bien en la web del idealista a la que me remito, y el siguiente ENLACE A LA WEB IDEALISTA, para que puedan observar el grado de confusión a que se puede llegar entre especialmente los no profesionales y por ello no tan duchos en la materia.
No obstante con fecha de 1 de Marzo de 2.019 se aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Un segundo intento de aplicar las modificaciones no ratificadas mediante la aprobación de un texto similar, que esperamos esta vez si se ratifique por la diputación permanente después de tal desaguisado.
El nuevo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE DE 5 de marzo de 2019), establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este último Real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el último real decreto-ley citado.
No obstante la derogación mencionada, en cuanto a las modificaciones esenciales en materia de arrendamientos, que era principal objeto de análisis en este artículo, los arrendamientos de vivienda se siguen rigiendo por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Se mantiene la exclusión de arrendamientos de vivienda de gran superficie o valor del imperativo legal ya que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Respecto a la duración del contrato se establecía como novedad la vuelta al mínimo de cinco años potestativo para el arrendatario, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, lo que se también mantiene. Según lo anterior llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, con posibilidad de prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más si no hay denuncia previa.
Durante la vigencia del contrato, ahora la revisión de la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
En cuanto a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, las partes podrán pactar que junto con los servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
Por último se mantiene como obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, llamada fianza legal, con total libertad para las partes respecto a la exigencia y prestación de cualquier fianza voluntaria que puedan acordar, de forma que podrán pactar libremente y sin restricciones cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Hay que estar por tanto a la fecha de celebración del contrato para ver que normativa resulta aplicable.
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