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El TS reconoce el derecho al cese en la difusión de imágenes de una modelo desnuda

Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo estima el recurso de una modelo que solicitó el cese del uso de su imagen desnuda en medios de contenido erótico, tras declarar nulas varias cláusulas del contrato de cesión de los derechos de imagen firmados con una página web de contenido erótico no apta para menores de 18 años.

En un proceso sobre tutela judicial civil de derechos fundamentales que ha versado sobre el posible uso no consentido de la imagen de una persona con fines comerciales, la demandante, modelo de profesión, recurrió en casación para hacer valer sus pretensiones fundadas en la intromisión ilegítima en los derechos de la demandante al honor y a la propia imagen, en la nulidad por error y dolo del contrato «de arrendamiento de servicios y cesión de derechos» celebrado con la demandada, para que se declarase por ello el deber de la empresa demandada de cesar en la difusión de la imagen de la demandante.

El contencioso surgió después de que la demandante, que contaba con alguna experiencia en trabajos de género del erotismo por haber participado en actividades relacionadas con líneas eróticas y en videos eróticos emitidos a través de Internet, contactó con la demandada para ofrecerle su imagen como modelo y manifestarle su deseo de realizar un reportaje para que su imagen saliera publicada en la página web, con pleno conocimiento que la empresa se dedicaba al desarrollo y comercialización de diversos contenidos eróticos para su divulgación a través de prensa, revistas, sitios web, televisión y telefonía móvil).woman-506120_1920

En el juicio quedó demostrado que la demandada advirtió que no abonaría remuneración alguna a cambio del reportaje fotográfico, sino tan solo el compromiso de promocionar su imagen, y de que previamente al reportaje, en Barcelona, se firmaría un contrato de arrendamiento de servicios y cesión de derechos de imagen. Tras el cruce pertinente de correos electrónicos compartiendo información ambas partes se reunieron en Barcelona para la realización del reportaje. Tras la sesión fotográfica y del video se hizo una pequeña entrevista de unos diez minutos de duración en la que la demandada, de forma tranquila, manifestó su plena conformidad y satisfacción con el trabajo realizado, sin que en ningún momento se percibiera por su conducta y modo de contestar que hubiera sido sometida a intimidación, coacción o engaño. Seguidamente se le entregó el contrato de arrendamiento de servicios y cesión de derechos, que leyó detenidamente y firmó. Transcurrido un año desde la firma del contrato, la demandante, dentro del plazo acordado entre los contratantes, comunicó a la demandada la voluntad de rescindir el contrato, desprendiéndose de sus términos no habían realizado ninguna labor de promoción a la que se comprometieron en virtud del referido contrato, alegando por tanto incumplimiento contractual de la cesionaria, desautorizando en el documento remitido a la empresa a utilizar en adelante su imagen para ninguna campaña publicitaria o cualquier otra finalidad a través de los medios escritos, internet, televisión, telefonía móvil o cualquier otro análogo de difusión.

Con posterioridad al anuncio de mobile-phone-1419274_1920resolución contractual la demandada firmó con otras mercantiles varios contratos de prestación de contenido y de cesión de derechos para su difusión en televisión en los que actuando como cedente de los derechos de imagen de la demandante, autorizaba su difusión a través de terminales de telefonía móvil y televisión (en este caso, vinculada dicha difusión a un servicio de chat-SMS). Asimismo se emitieron imágenes de la demandante (cuatro fotografías, reproducidas reiteradamente a lo largo de las tres horas del programa, y videos de duración aproximada de dos minutos) en horario de madrugada con fines publicitarios (para publicitar una línea erótica) y se acompañaron de textos en los que se incluían expresiones como «Directo al orgasmo» y «Sexo en directo». Durante la emisión de dichos contenidos en televisión se mencionaban las webs de la demandada.

Tras contactar con el canal de televisión para denunciar los hechos y reiterar la voluntad resolutoria solicitando la eliminación de todas las fotografías y videos suyos de la web, el cese de su emisión por cualquier canal de televisión, el cese en el uso de su imagen sin su consentimiento y la entrega de todo el material existente sobre su persona en poder de las citadas mercantiles, la demandante decide denunciar tanto al cedente como al cesionario por difundir su imagen sin consentimiento.

judge-146626_1280En relación con el derecho fundamental de la recurrente a la propia imagen fundado el motivo en infracción del art. 18 de la Constitución, el Tribunal Supremo determina que el consentimiento “será revocable en cualquier momento, pero habrán de indemnizarse en su caso los daños y perjuicios causados, incluyendo en ellos las expectativas justificadas”.

Al venir delimitado el ámbito protegido en la ley por el consentimiento del titular del derecho debe entenderse que la revocación del consentimiento también incide en el derecho a la propia imagen como derecho fundamental, es decir, no exclusivamente en su aspecto o dimensión puramente patrimonial, pues así resulta tanto del carácter esencial atribuido por la propia LEY al consentimiento como por la jurisprudencia, centrada en la relevancia del consentimiento y de su revocación para el derecho a la propia imagen en su dimensión de derecho fundamental. Por ello resuelve que la sentencia recurrida, al no apreciar intromisión ilegítima en el derecho fundamental de la demandante- recurrente a la propia imagen, infringió el art. 18 de la Constitución en relación con el art. 2.3 de la Ley Orgánica 1/1982, pues prescindió de tomar en consideración no ya la resolución del contrato por la hoy recurrente ateniéndose rigurosamente a lo pactado sino incluso la doble revocación de su consentimiento por ella misma, que al haberse ajustado a lo expresamente pactado en el digital-storage-media-1443484_1920contrato celebrado con la demandada no podía generar a favor de esta ningún derecho a ser indemnizada ni tampoco quedar supeditada, como parece alegar la demandada cuando se opone al recurso, a una previa indemnización de daños y perjuicios ni aun cuando la facultad de revocación se hubiera ejercitado antes de lo previsto contractualmente, porque, como establece la LO 1/1982 y declara el Tribunal Constitucional, el consentimiento «será revocable en cualquier momento» aunque, en su caso pero no como condición previa, hayan de indemnizarse los daños y perjuicios causados.

En consecuencia, conforme al art. 487.2 LEC, el Tribunal Supremo casa en parte la sentencia recurrida, confirmando el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia declarativo de intromisión ilegítima en el derecho a la propia imagen y la condena a depositar el material fotográfico y videográfico de la demandante en cualquier tipo de soporte sin posibilidad de volver a difundirlo ni comerciar con él.

Recientemente el Tribunal Supremo también ha confirmado mediante Sentencia de casación que por el mero hecho de entrar en un programa de televisión, en este caso un “reality”, los concursantes no pierden la protección constitucional de su dignidad personal. Desde el momento en que se resuelve el contrato celebrado con la productora no existe prestación alguna a cargo de la demandante ni dejación de tales derechos por la interesada a efectos de que se pueda utilizar su nombre y su imagen captada en la entrada en el programa. En este asunto estuvieron involucrados Telecinco, hoy Mediaset TV y la productora Zeppelin TV, ya que se trababa de el programa la noria y un concursante de gran hermano. La sentencia condena a la demandada Mediaset España Comunicación S.A. a indemnizar a la demandante en la cantidad de TREINTA MIL EUROS, además de hacer público el contenido del fallo judicial en programa de máxima audiencia.

Por otra parte, si no has cedido tus derechos de imagen debes saber que tienes derecho a solicitar la eliminación de fotos o vídeos publicados en internet. Tu imagen, tanto una foto como un vídeo en el que apareces, es un dato personal. La difusión de imágenes o vídeos publicados en diferentes servicios de internet sin el consentimiento de las personas que aparecen en ellos, sobre todo en redes sociales, puede evitarse. Todas las personas disfrutamos del derecho a que los datos beautiful-15742_1920personales inadecuados o excesivos se supriman cuando así lo solicitemos ante los organismos públicos competentes. Comentaremos en futuros artículos más detalladamente el derecho a la eliminación de imágenes, vídeos y de datos personales, así como el derecho al olvido.

Por todo ellos, si crees que están difundiendo imágenes registradas o en las que apareces sin tu consentimiento, que están vulnerando tu derecho al honor, la intimidad o la propia imagen,  si de alguna forma se están aprovechando de tu imagen o si quieres reclamar una indemnización por daños y perjuicios, contacta con nuestros profesionales a través de los datos de contacto que aparecen en la web y te asesorarán al respecto.

Retribución del Administrador con la última modificación de la Ley de sociedades de capital

La Ley 31/2014 de modificaciones de la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo surge con el objetivo de dotar de transparencia a la remuneración del gobierno corporativo de las sociedades de capital y evitar el conflicto de interés. Es cierto que la nueva Ley dota de autonomía a los Consejos para fijar la remuneración de consejeros delegados y ejecutivos, así como impone una serie de requisitos formales a la hora de remunerar dichos cargos ejecutivos, pero no ha servido para zanjar los temas más controvertidos respecto a la retribución de los Administradores.

La nueva Ley mantiene la general del cargo gratuito de los administradores si se establece así en Estatutos o no se establece expresamente que es remunerado y el sistema de remuneración, según las disposiciones que lo regulan.

checkbook-688352_640Como novedad se incluyen las dietas de asistencia como forma de remuneración (si las hay, el cargo debe ser retribuido), aunque no incluye las dietas por desplazamientos. La distribución de la remuneración entre consejeros se atribuye a la Junta general pero, si no lo determina, dicha función corresponderá a los propios administradores o al Consejo de Administración.

Respecto a los cargos de Consejero se establecen dos tipos de remuneraciones:

1. Las propias del cargo de consejero (funciones de control, supervisión, deliberación y vigilancia) o del administrador (además de las anteriores, incluiría la gestión), donde la remuneración precisa de reserva estatutaria y aprobación por la Junta.

 2. Las de los consejeros delegados o apoderados (con funciones ejecutivas o de gestión), cuya remuneración corresponde al Consejo. No tienen porqué venir contempladas en los Estatutos sino por vía de acuerdo de Consejo, aunque en las sociedades limitadas deben ser ratificadas por la Junta General. Sí deberán ser incluidas en un contrato (no dice la naturaleza), que incluirá salario, primas,… e incluso la indemnización por cese.

Teniendo en cuenta que ya se han debido de reunir las Juntas y los Consejos para la presentación y aprobación de cuentas anuales, deberían revisarse y ratificarse o modificar los regímenes de retribución de los Administradores.

Estas novedades chocan con la teoría del vínculo, que deberá ser de nuevo revisada por la jurisprudencia, de forma que el Administrador retribuido por su cargo, si en principio se ve por la vis atractiva de dicha retribución, puede seguir siendo retribuido por otros conceptos, pero sigue soportando la carga de probar ante la Administración que cualquier otra retribución no incluida en estatutos tiene carácter laboral por razón del trabajo que realiza como uno más de los trabajadores en la empresa.

reforma_concursalDe esta forma el administrador podrá percibir retribuciones por la realización de servicios o trabajos distintos de los inherentes a su condición de administrador, sea o no el cargo retribuido, pero deberá constar así en los Estatutos y poder demostrar la diferenciación del carácter de la retribución.

No obstante hay sentencias que establecen que al tratarse de un administrador, no puede concurrir con la condición de alta dirección y en consecuencia lo pactado como indemnizaciones para el caso de resolución del contrato de alta dirección (cláusulas de blindaje) puede considerarse nulo. El contrato de alta dirección puede además no aceptarse al considerase absorbido por el cargo de administrador, por lo que la la retribución percibida podría no ser deducible. A su vez, el encuadramiento del administrador en la Seguridad Social dependerá de si ostenta o no funciones de gerencia o dirección, y de si es socio o no de la sociedad y su porcentaje de participación en la misma, etcétera.

Como se puede apreciar la retribución de los administradores continúa siendo una cuestión jurídica compleja que no acaba de estar suficientemente clara, lo que genera una situación de inseguridad jurídica. Hay que estar a normativa aplicable y a la jurisprudencia de los Tribunales las resoluciones de la DGNR, resoluciones DGT y a la nueva LIS para cumplir con todos los requisitos legales, aplicar las oportunas retenciones y lograr la deducibilidad de las retribuciones existentes.

A través de nuestra web podrá contactar con un equipo de abogados expertos en derecho mercantil con gran experiencia que sabrán tratar cualquier asunto relacionado con las sociedades y los Administradores. Puede concertar una cita con uno de nuestros abogados en su despacho, donde le informará de todos las cuestiones a tener en cuenta a la hora de establecer una retribución.

En nuestro despacho profesional contamos con abogados expertos en sociedades. Póngase en contacto con nosotros porque podemos a ayudarle a planificar las operaciones societarias y efectuar todas las gestiones necesarias para que su empresa funcione de manera más económica y ordenada, respetando en todo momento la legalidad vigente. Pinche el siguiente enlace: contacto.

Nota: El contenido de esta página tiene carácter meramente informativo, por lo que en cualquier caso habrá que estar a lo dispuesto para cada caso concreto en la normativa vigente.

 

 

Importante sentencia del Tribunal Supremo condena al Fogasa en caso de silencio administrativo

Nos hacemos eco de la reciente Sentencia del Tribunal supremo que unifica doctrina y obligará al Fondo de Garantía salarial (Fogasa) a pagar todas las solicitudes cuya tramitación dure más de tres meses, aplicando la teoría del silencio administrativo. De esta forma el Fogasa vendrá obligada a responder en plazo las solicitudes, dado que si transcurre dicho plazo de tres meses sin resolver, incluso cuando el expediente no cumpla los requisitos legales, estará obligada a pagar sin posibilidad de demorar el expediente ni de éxito en su recurso.

El Fogasa es un Organismo autónomo de carácter administrativo adscrito al Ministerio de empleo y seguridad social con personalidad jurídica y capacidad de obrar para el cumplimiento de los fines establecidos en el art. 33 del Estatuto de los trabajadores. Goza, por tanto, de autonomía de gestión, patrimonio y tesorería propia, personalidad jurídica pública y diferenciada, sin que ello suponga la quiebra del principio de la personalidad jurídica ÚNICA de la Administración General del Estado, con sometimiento al principio de legalidad (Art. 103.1 de la Constitución Española ) y al Derecho Administrativo y cuyo ámbito de actuación geográfica es todo el territorio nacional.

En cuanto a sus fines y su actuación, estánteamwork-606818__180 determinados en el artículo 33 de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1995 de 24 de marzo, en la Ley 36/2011, de 10 de octubre, Reguladora de la Jurisdicción Social, y en el Real Decreto 505/1985, de 6 de marzo, sobre organización y funcionamiento del Fondo de Garantía Salarial.

El Fogasa se enmarca dentro de la Administración General del Estado, a través del Ministerio de Empleo y Seguridad Social.

Su finalidad básica, para la que fue creado mediante el artículo 31 de la Ley 16/1976, de 8 de abril, de Relaciones Laborales, es la de Institución de garantía de los créditos salariales ante la insolvencia del empleador. Hoy tiene atribuido el abono a los/las trabajadores/as de los salarios e indemnizaciones que las empresas para las que trabajan no han podido satisfacer por encontrarse en situación legal insolvencia o por haber sido declaradas en situación de concurso. Abonadas las prestaciones el Fondo de Garantía Salarial se subrogará obligatoriamente en los derechos y acciones de los/las trabajadores/as para proceder en reclamación y repetición frente a los/las empleadores/as que los/las adeudan.

Entre sus finalidades complementarias destaca el apoyo o protección a las empresas en situación de crisis, dado que fomenta el mantenimiento del empleo y la continuidad empresarial, mediante el abono de ciertas prestaciones sin obligación de restitución (“a fondo perdido”), el pago de prestaciones sin necesidad de declaración de insolvencia empresarial (la llamada “insolvencia técnica” o en casos de fuerza mayor), y la posible suscripción convenios de devolución aplazada o fraccionada de las cantidades abonadas por el Organismo.

La cuestión debatida en el Recurso de casación era determinar si debía entenderse estimada por silencio positivo la solicitud al Fondo de Garantía Salarial (FOGASA) de abono del 40% de la indemnización correspondiente a un trabajador cuyo contrato se había extinguido, por aplicación del art. 33.8 del Estatuto de los Trabajadores , cuando la resolución expresa de dicho organismo, se dicta en plazo superior a los tres meses a que se refiere el Real Decreto 505/1985, de organización y funcionamiento del Fondo de Garantía Salarial; y si esta resolución tardía, desestimatoria de la pretensión, carece o no de eficacia para enervar el derecho del administrado ganado anteriormente por silencio positivo.

ipremSe alega por parte del demandante que la resolución denegatoria es contraria a derecho por haberse dictado la misma una vez transcurrido el plazo de tres meses desde la solicitud de la prestación conforme establece el art. 28.7 RD 505/1985, de 6 de marzo.

Ante la existencia de jurisprudencia contradictoria, entre dos resoluciones del TS que son invocadas ante el propio órgano supremo, se aprecia por parte de la Sala que existe identidad en cuanto a los hechos, por cuanto en ambos supuestos se solicita al FOGASA que abone el 40% de la indemnización derivada de la extinción de la relación laboral, dictándose resolución en ambos casos transcurrido en exceso el plazo de 3 meses, pero habiendo finalizado con fallos contradictorios. Es decir, aunque las pretensiones son las mismas, puesto que lo que se pretende en ambos casos es que se deje sin efecto la resolución expresa denegatoria del FOGASA por haberse dictado superado el plazo de tres meses previsto en el art. 28.7 RD 505/1985 de 6 de marzo , en relación con el art. 43.1 y 2 Ley 30/1992, de 26 de noviembre, ambas Sentencias difieren en cuanto a lo que debe suponer en ese caso el silencio administrativo.

El Alto tribunal monument-172774__180recuerda que la ley dispone que “el plazo máximo para que el Fogasa dicte resolución será de tres meses, contados a partir de la presentación en forma de la solicitud. Dicha disposición no establece ninguna excepción, por lo que se aplica a la totalidad de los expedientes cuya tramitación corresponde al Fondo”.

La Sala de lo Social del Alto Tribunal recuerda que “el silencio administrativo, positivo o negativo, no debe ser un instituto jurídico formal, sino la garantía que impida que los derechos de particulares se vacíen de contenido cuando Administración no atiende eficazmente y con la celeridad debida las funciones para las que se ha organizado. Esta garantía, exponente de una Administración en la que de primar la eficacia sobre el formalismo, solo cederá cuando exista un interés general prevalente o, cuando realmente, el derecho cuyo reconocimiento se postula no exista. Así, la sentencia de la Sala Tercera de 2-2-2012 precisa que el silencio administrativo pueda tener lugar ante cualquier clase de solicitud, siempre que su contenido sea real y posible desde el punto de vista material y jurídico,” acogiendo por tanto esta línea jurisprudencial.

Respecto al fondo del asunto el Alto Tribunal acaba razonando que “en el caso examinado, sobre rechazo del FOGASA al abono del 40% de la indemnización derivada de la extinción del contrato, podemos traer a colación nuestra sentencia de 26-12-2013, expresiva de que la responsabilidad del FOGASA por el 40% de la indemnización legal de despido ex art. 33.8 del Estatuto de los Trabajadores es una responsabilidad directa, que constituye un beneficio legal a favor de las empresas que cuentan con una plantilla inferior a 25 trabajadores independientemente de la situación económica empresarial. En su argumentación recuerda que son nulos de pleno derecho los actos presuntos “contrarios” al Ordenamiento Jurídico por los que se adquieren facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición, no es menos cierto que para revisar y dejar sin efecto un acto presunto (nulo) o anulable la Administración debe seguir los procedimientos de revisión establecidos por el art. 102, o instar la declaración de lesividad, por lo que finalmente declara que procede la estimación del recurso interpuesto.

Proporcionamos el enlace al contenido de la sentencia (archivo facilitado por el CGPJ a través de la página web http://www.poderjudicial.es) TS Social 16 marzo 2015

Condena a una lavandería a indemnizar con 17.000 euros a un cliente por desteñir y encoger unas cortinas

La Audiencia Provincial de Cantabria ha confirmado la condena a una lavandería que deberá indemnizar con 17.000 euros a un cliente por los daños ocasionados en unos cortinajes y unos manteles que resultaron desteñidos, mermados y torcidos.

Según la Audiencia, que confirma una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Santander, la lavandería “no sólo debió ajustar su actuar a la ‘lex artis’ y no utilizar un sistema de limpieza en mojado”, sino que “en modo alguno advirtió de que la limpieza que efectuaba siempre era en mojado y no en seco”.

La sentencia, notificada recientemente y de la que ha informado este miércoles el Tribunal Superior de Justicia de Cantabria (TSJC), señala que “todas las periciales son coincidentes en que las telas entregadas para su limpieza eran de elevada calidad”, y que “la única causa de los daños que presentan es la limpieza en mojado y no en seco”.

“En consecuencia, tan solo la negligencia de la lavandería se revela como causa eficiente de los daños, justificándose así la responsabilidad indemnizatoria”, añade la Audiencia.

A la hora de valorar la indemnización que debe abonar al cliente, la juzgadora de instancia consideró la depreciación de las telas, al estar instaladas en unos amplios ventanales a los que da el sol.

También valoró que no sólo se debía indemnizar por las telas dañadas, sino también por el perjuicio estético ocasionado, ya que las cortinas y los manteles estaban colocados en una estancia con sofás tapizados a juego.

Así pues, frente a la petición de 23.500 euros que reclamaba el demandante y cliente, la juez fija una indemnización de 17.000 euros, de los que 1.500 euros los tendrá que abonar el seguro de la lavandería, indemnización máxima que la empresa había contratado con su aseguradora.

Info: Europa press – elderecho.com

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1 de Enero 2015: Fin de contratos de renta antigua en locales

Para casi todos es ya sabido que próximamente finaliza el plazo de los arrendamientos para uso distinto de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964 y los celebrados bajo el RDL2/1985 que fueron sometidos a la prórroga forzosa impuesta por las Disposiciones Transitorias LAU 1994. El día 1 de enero de 2015 se van a cumplir 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y esta fecha va a suponer la extinción automática de muchos contratos de arrendamiento en nuestro país, en especial, pequeños comercios de gran antigüedad y céntrica localización en nuestras ciudades. En efecto, será entonces cuando expire la moratoria que estableció la disposición transitoria tercera de dicha Ley para los contratos de arrendamiento de local de negocio otorgados antes del 9 de mayo de 1985, bajo el régimen legal de prórroga forzosa, y que siguen al día de hoy vigentes.

Esta situación obligará a los arrendatarios que quieran mantener sus negocios abiertos a actualizar sus acuerdos de alquiler antes del 31 de diciembre de 2014, y en la práctica, implicará la desaparición de los popularmente conocidos como contratos de alquiler de renta antigua en locales comerciales. Según lo dispuesto, cuando el arrendatario del local sea una persona física, el contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad o que  quien suceda al arrendatario es su descendiente, entonces el contrato finalizará el día 1 de enero de 2015.

En los supuestos en que el arrendatario sea una persona jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015, exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o los que desarrollen actividades no comerciales.

Para facilitar la comprensión de los afectados detallamos a continuación los contratos que se extinguen el 31 de diciembre de 2014, teniendo en cuenta que los plazos vienen establecidos por la LAU 1994, es decir, que para los indefinidos se impusieron límites temporales de duración a contar desde el 1 de Enero de 1994:

  • Personas físicas a las que se hubiere subrogado un descendiente:

DURACION: 20 años (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).

  • Personas físicas con traspaso 10 años antes del 24 de noviembre de 2004:

DURACION: 20 años. Extinguido el 24 de noviembre de 2014 (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).

  • Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales, División 6.ª IAE):

DURACION: 20 años (Disposición Transitoria Tercera.4.1.ª de la antigua LAU).

  • Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas.:

DURACION: 20 años (Disposición Transitoria Tercera.4.2.ª de la LAU).

  • Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas. y el arrendatario actualizó la renta de una vez o pagaba ya una superior a la actualizada:

DURACION: 15 + 5 años (Disposición Transitoria Tercera.4.2.ª de la LAU y Disposición Transitoria Tercera.7 de la LAU).

  • Personas jurídicas con traspaso anterior a la entrada en vigor de la LAU que desarrollen actividades (no incluidas en la División 6.ª) antiguo IAE 85.001-130.000 ptas.:

DURACION: 15 + 5 años (Disposición Transitoria Tercera.4.2.ª de la LAU)

  • Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 130.001-190.000 ptas, cuyo arrendatario actualizó la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada y además efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU:

DURACION: 10 años + 5 + 5 años (Disposición Transitoria Tercera.7 de la LAU y Disposición Transitoria Tercera.4 de la LAU).

En todo caso, hay que señalar que si hubo traspaso del contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.

No obstante existen una serie de derechos a favor del arrendatarios que muchos desconocen, y es que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba, considerándose afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario. El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.

Este régimen es aplicable como señalamos al principio para arrendamientos sometidos a la LAU 1964, pero es que a raíz de una novedosa sentencia podemos también hacerlo extensivo a los firmados después de la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando el arrendatario es persona jurídica y se hubiere pactado la prórroga forzosa, debiéndose entender por contra que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Por cuanto supone dicha resolución, transcribimos un extracto de los fundamentos de la Sentencia Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Nov. 2011, rec. 1635/2008 que nos parece de gran interés y que afirma que el análisis conjunto y sistemático de la disp. trans. Primera apartado 2 y de la disp. trans. Tercera LAU 1994 permite declarar  al TS que el régimen fijado por esta última para los contratos celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 2/1985 (en el apartado 4 establece la duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados al amparo de la LAU 1964, cuando el arrendatario es una persona jurídica) resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras dicha entrada en vigor, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

Las sentencias de instancia desestimaron la demanda en la que el arrendatario ejercitaba acumuladamente acción de retracto y acción por la que solicitaba que se declarase que la arrendadora había incurrido en incumplimiento contractual al rescindir el arrendamiento sin justificación legal ni convencional. El Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso de casación.

“La entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los  arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Esta Sala, no obstante tiene declarado que la entrada en vigor del RDL 2/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civi, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórroga forzosa (SSTS 8 de abril de 2011 [RC n.º1656/2007 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ]). No resulta cuestionable, a través de este recurso, que las partes que intervinieron en el arrendamiento objeto de este pleito decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de LAU 1964, pues así lo interpreta la Audiencia Provincial y no se discute por la parte que ahora recurre. De este modo el objeto del recurso se ciñe a declarar si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable, como así lo valora la sentencia recurrida, la Disposición Transitoria Tercera de LAU 1994.

La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los posibles problemas relativos a la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias.

La DT Primera LAU 1994, en su apartado segundo dispone que «Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el art. 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.». El legislador, por tanto, remite con carácter general a la regulación anterior de estos contratos y prevé la aplicación de la tácita reconducción, a fin de determinar la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en los casos, en los que, siguiendo los novedosos criterios expuestos por el RDL 2/1985, no existiera sometimiento a prórroga forzosa alguna. Pero junto a estos contratos, en otros, como el que es objeto del presente pleito, las partes decidieron voluntariamente el sometimiento a la prórroga forzosa.

El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, «[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4. º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato quede por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.» En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política  legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994.”

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