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MEDIDAS Y AYUDAS A LOS ARRENDATARIOS DE VIVIENDA POR MOTIVO DE LA CRISIS DEL CORONAVIRUS

El «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020 – (Referencia: BOE-A-2020-4208) publica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El RDL 11/2020 establece medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, y en especial para los arrendatarios, en relación con el alquiler de viviendas como domicilio habitual, y que podemos resumir en las siguientes:

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.

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Resumen del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.-Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio si al ejecutado le es imposible encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento (la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6).

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

Resumen del Artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Resúmen del artículo 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Exposición de la Moratoria de deuda arrendaticia que se desarrolla en los artículos del 4 al 9 de la norma.

GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA: REDUCCION DEL 50% DE LA RENTA Y APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA .

fachada

Resumen del artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, (ver definición en la norma) podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, (fondos de inversion inmobiliaria, sociedades patrimoniales conmás de diez inmuebles urbanos, etc) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pró La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
  3. Lo dispuesto en los dos apartados anteriores resultará de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
  4. La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

DEFINICIÓN DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA DE LA VIVIENDA HABITUAL.

Resumen del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:

  • Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar una cantidad mínima según el criterio que se establece en la norma.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. La persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella no deberán ser propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España, con excepciones que la norma establece.

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

ACREDITACIÓN DE LAS CONDICIONES SUBJETIVAS.

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Resumen del artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

CONSECUENCIAS DE LA SOLICITUD INDEBIDA POR ARRENDATARIO QUE REUNE LOS REQUISITOS LEGALES.

Resumen del artículo 7 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos o actuando en fraude de ley serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, que no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido.

SOLICITUD AL ARRENDATARIO DE MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL Y TRANSITORIA DE LAS CONDICIONES CONTRACTUALES DE ARRENDAMIENTO COMO REQUISITO PREVIO A LA OBTENCION DE AYUDAS.

-ATENCION PORQUE EL PLAZO MAXIMO PARA REALIZARLO ES DE UN MES-

Resumen del artículo 8 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

solicitud de ayudasSi la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente.

FINANCIACIÓN A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA COMO CONSECUENCIA DE LA EXPANSIÓN DEL COVID-19.

Resumen del Artículo 9: Se aprueba una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial a las entidades bancarias para que puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante, con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado.

Proximamente informaremos de los criterios y requisitos para acceder a los préstamos.

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Ampliación de medidas en el ámbito social y económico para hacer frente a la crisis del COVID-19.

Con fecha de 1 de abril  se ha publicado el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Puede acceder mediante el siguiente ENLACE al texto consolidad del Real Decreto-ley publicado en el «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020.

A continuación hacemos un  síntesis de la exposición de motivos que recoge las principales motivaciones y un compendio las medidas adoptadas:

AYUDAS AL ALQUILER

En España, en el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario. Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Se establecen por ello propuestas en este ámbito dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

padre con bebé

En este contexto, las medidas adoptadas en este real decreto-ley están orientadas a un triple objetivo: Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente. Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios. Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Para saber si está en situación de especial vulnerabilidad y la documentación que tendrá que presentar puede acceder al sliguiente ENLACE.

SUSPENSION DE LANZAMIENTOS EN DESAHUCIOS Y PRÓRROGA DE CONTRATOS DE ALQUILER

Con estos objetivos, el real decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Asimismo, se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

En este sentido, también se incorpora un nuevo programa de Ayudas al Alquiler y la creación,de una línea de avales del Estado específica (ICO) a la que podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del COVID-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

AYUDAS AL DEUDOR HIPOTECARIO

En segundo lugar, se amplía el plazo de suspensión a 3 meses y se realizan ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

hipotecaConcretamente, se clarifica que las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión. Se clarifica asimismo el concepto de «gastos y suministros básicos» a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad, incluyendo en este concepto los gastos asociados a suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente y de los servicios de telecomunicación fija y móvil y se adapta la acreditación de vulnerabilidad a las dificultades derivadas del estado de alarma que pueda impedir la obtención de determinados documentos, mediante la presentación de una declaración responsable.

AYUDAS A AUTONOMOS, EMPRESARIOS Y PROFESIONALES

La moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas se extiende ahora a dos nuevos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

AYUDAS DE FINANCIACIÓN Y CREDITOS AL CONSUMO

Además, con el objetivo de asegurar que los ciudadanos no queden excluidos del sistema financiero al no poder hacer frente temporalmente a sus obligaciones financieras como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, de forma paralela a financiación hipotecaria de la vivienda, este real decreto-ley amplía el alcance de la moratoria a los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad económica, incluyendo los créditos al consumo.

Para compatibilizar esta nueva moratoria con la hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020 y la moratoria del alquiler de este real decreto-ley, se ajusta el régimen de acreditación de esta moratoria no hipotecaria con dos objetivos.

En primer lugar, se establece que no se tenga en cuenta la aplicación de una posible moratoria hipotecaria o de alquiler a efectos de calcular si se ha alcanzado o no el límite de la carga hipotecaria o la renta arrendaticia del 35% de los ingresos. Con ello se pretende garantizar el tratamiento equitativo de todos los acreedores y arrendadores.

Se pretende también abarcar la casuística de quienes no hagan frente a deudas hipotecarias o una renta arrendaticia deban hacer frente a uno o varios préstamos que le suponen más de un 35% de sus ingresos. El objetivo de la medida es extender a todo tipo de préstamo el alivio económico establecido por el Real Decreto-ley 8/2020 para las personas más necesitadas mediante la suspensión de los contratos de crédito o préstamo no hipotecario.

RESCATE DE PLANES DE PENSIONES

Para contribuir a aliviar las necesidades de liquidez de los hogares, se amplían las contingencias en las que se podrán hacer efectivos los derechos consolidados en los planes de pensiones recogiendo, con carácter excepcional, como supuestos en los que se podrá disponer del ahorro acumulado en planes de pensiones, la situaciones de desempleo consecuencia de un expediente de regulación temporal de empleo y el cese de actividad de trabajadores por cuenta propia o autónomos que se produzcan como consecuencia del COVID-19.

medidas aseguramiento suministro electricidadAYUDAS PARA CONSUMO ELECTRICO

En quinto lugar, se amplía el colectivo de potenciales perceptores del bono social de electricidad, al que podrán acogerse, de manera excepcional y temporal, las personas físicas, en su vivienda habitual, con derecho a contratar el Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor, que tengan una renta igual o inferior a determinados umbrales referenciados al IPREM, y que acrediten ante la comercializadora de referencia, haber cesado en su actividad profesional como profesionales autónomos o haber visto su facturación reducida en un 75 por ciento en promedio respecto al semestre anterior.

GARANTIA DE SUMINISTROS

Las medidas de confinamiento y restricción de la movilidad traen aparejada la estancia ininterrumpida en el domicilio de la mayoría de los miembros del hogar. Adicionalmente, muchas actividades profesionales que, en circunstancias habituales se realizan fuera del hogar, se han trasladado a la vivienda. Por ello, los suministros energéticos (electricidad, gas natural, derivados del petróleo) y el suministro de agua adquieren, si cabe, una naturaleza aún más esencial.

En este contexto, en sexto lugar, se adopta un conjunto de medidas dirigidas a garantizar la continuidad del suministro energético y de agua para hogares mientras dure el estado de alarma. Para ello, mientras esté en vigor el estado de alarma, no podrá suspenderse el suministro a consumidores domésticos en su vivienda habitual, por motivos distintos a la seguridad del suministro, de las personas y de las instalaciones, aunque conste dicha posibilidad en los contratos de suministro o acceso suscritos por los consumidores.

Asimismo, el periodo de tiempo en que esté en vigor el estado de alarma no computará a efectos de los plazos de los procedimientos de suspensión del suministro iniciados con anterioridad a dicho periodo.

EMPLEAD@S DEL HOGAR

En séptimo lugar, se da respuesta al colectivo de las empleadas del hogar, especialmente vulnerables en las circunstancias actuales, dado que no disponen de derecho a la prestación por desempleo.

limpiezaPor ello, se crea un subsidio extraordinario temporal del que se podrán beneficiar ante la falta de actividad, la reducción de las horas trabajadas o la extinción del contrato como consecuencia del COVID-19. La cuantía del subsidio dependerá de la retribución percibida con anterioridad, así como de la reducción de actividad que se sufra, exigiéndose una prueba acreditativa de dicha reducción al empleador. Este subsidio es compatible con el mantenimiento de otras actividades y la cuantía máxima a recibir será el SMI sin pagas extraordinarias.

AYUDAS A PARADOS

La crisis sanitaria motivada por el COVID-19 ha desencadenado nuevas situaciones de necesidad vinculadas a la falta de empleo y ha agravado la situación en la que se encontraban personas desempleadas con anterioridad. Aunque el sistema estatal de subsidios de desempleo y también los sistemas asistenciales de las comunidades autónomas han servido para dar respuesta a algunas de estas situaciones, resulta necesario completar el ámbito de la cobertura a efectos de que queden incluidas las nuevas situaciones de necesidad por falta de empleo generadas por la actual crisis sanitaria. Un colectivo particularmente afectado por la actual situación y que puede no encontrarse entre los que dan lugar a alguna cobertura de la Seguridad Social o de cualquier otra Administración pública es el constituido por aquellas personas trabajadoras cuyo contrato temporal llega a su fin con posterioridad a la declaración del estado de alarma.

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AYUDAS POR MOTIVO DE SUSPENSION DE CONTRATOS POR ERTE

Aunque en el Real Decreto-ley 9/2020 se establecieron medidas para que, en caso de suspensión de contratos, se interrumpa el cómputo de los contratos temporales, esta previsión no evita totalmente que existan finalizaciones de contratos temporales con posterioridad a la declaración del estado de alarma que no estén cubiertos por el sistema establecido para las personas desempleadas por haber estado afectadas por la suspensión o reducción de jornada establecida en los artículos 22 y 23 del Real Decreto-ley 8/2020. La situación en la que quedan estas personas debe ser atendida con medidas excepcionales dada la dificultad de acceso al empleo al menos mientras dura la situación de crisis sanitaria.

SUBSIDO PARA TRABAJADORES TEMPORALES

El subsidio por circunstancias excepcionales aplicable al colectivo de trabajadores temporales cuyo contrato se extingue porque llega a su fin se configura sin requisito de carencia precisamente para equiparar su situación en lo posible a la de las personas que sí han sido incluidas en un expediente de regulación temporal de empleo y que han podido acceder, aun sin cumplir la carencia establecida, a la correspondiente prestación de desempleo. El único requisito que se exige es la duración mínima establecida del contrato cuyo fin ha llegado, y que debe ser de al menos dos meses. Esta duración del contrato temporal permite identificar la existencia de una expectativa profesional y excluye por tanto las relaciones contractuales esporádicas.

Puede acceder al texto consolidad del Real Decreto-ley publicado en el «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020 mediante el siguiente ENLACE.

Seguiremos informando según se aprueben nuevas medidas que pensemos puedan interesar a nuestros lectores o seguidores que sin duda se habrán visto afectados por la crisis del COVID-19.

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¿Cómo tributa la devolución por parte de las entidades financieras de los intereses previamente satisfechos por los contribuyentes como consecuencia de las cláusulas suelo?

¿Cómo tributa la devolución por parte de las entidades financieras de los intereses previamente satisfechos por los contribuyentes como consecuencia de las cláusulas suelo?

La Agencia Tributaria ha publicado un comunicado en su página web en el que informa públicamente de la forma de tributación de las devoluciones recibidas por las entidades bancarias en reclamación de la nulidad de la cláusula suelo en las hipotecas.

Según la Agencia Tributaria, la disposición adicional cuadragésima quinta a la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, tiene como finalidad regular los efectos fiscales derivados de la devolución por parte de las entidades financieras, de los intereses previamente satisfechos por los contribuyentes como consecuencia de las cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos concertados con aquellas, tanto si la devolución de tales cantidades deriva de un acuerdo celebrado entre las partes como si es consecuencia de una sentencia judicial o de un laudo arbitral.

La disposición adicional establece en su apartado 1 que las cantidades devueltas derivadas de acuerdos celebrados con entidades financieras, bien en efectivo bien mediante la adopción de medidas equivalentes de compensación, previamente satisfechas a aquellas en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos, no deben integrarse en la base imponible del impuesto. Tampoco se integrarán en la base imponible los intereses indemnizatorios relacionados con los mismos.

Por tanto, no procede incluir en la declaración del IRPF ni las cantidades percibidas como consecuencia de la devolución de los intereses pagados ni los intereses indemnizatorios reconocidos, por aplicación de cláusulas suelo de interés.

No obstante, establece unos supuestos de regularización, en los casos en que dichos intereses hubieran formado parte de la deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las Comunidades Autónomas, o hubieran tenido la consideración de gasto deducible.

A estos efectos el apartado 2 de la citada disposición regula ambos supuestos:

A. Cuando el contribuyente hubiera aplicado en su momento la deducción por inversión en vivienda habitual o de deducciones autonómicas por las cantidades percibidas, perderá el derecho a su deducción. En este caso, deberá incluir los importes deducidos en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del ejercicio en que se hubiera producido la sentencia, el laudo arbitral o el acuerdo con la entidad, en los términos previstos en el artículo 59 del Reglamento del IRPF, pero sin inclusión de intereses de demora.

A estos efectos, si la sentencia, el laudo o el acuerdo se hubiese producido en 2016, en la declaración de Renta 2016 (a presentar en abril, mayo, junio de 2017) estas cantidades se incluyen en las casillas 524 y 526, no siendo necesario completar las casillas 525 y 527, correspondientes a los intereses de demora.

Este tratamiento es el mismo que normalmente se utiliza en los supuestos de pérdida del derecho a deducción por vivienda habitual pero sin incluir intereses de demora.

No será de aplicación esta regularización respecto de las cantidades que se destinen directamente por la entidad financiera, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, a minorar el principal del préstamo.

Es decir, si la entidad financiera, en lugar de devolver al contribuyente las cantidades pagadas lo que hace es reducir el principal del préstamo, no habrá que regularizar las deducciones practicadas anteriormente correspondientes a esos importes.

Por su parte, la reducción del principal del préstamo tampoco generará derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual.

B. En el supuesto de que el contribuyente hubiera incluido, en declaraciones de años anteriores, los importes ahora percibidos como gasto deducible, estos perderán tal consideración debiendo presentarse declaraciones complementarias de los correspondientes ejercicios, quitando dichos gastos, sin sanción ni intereses de demora ni recargo alguno.

El plazo de presentación de las declaraciones complementarias será el comprendido entre la fecha de la sentencia, laudo o acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este impuesto.

Otra cuestión regulada por la norma son los ejercicios a los que afectan estas regularizaciones, tanto de las deducciones de vivienda o autonómicas como de los gastos deducibles. En este sentido se establece que solo será de aplicación a los ejercicios respecto de los cuales no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria.

En función de si el contribuyente hubiera aplicado deducción de vivienda, o deducciones autonómicas, o deducción de gastos y del año en que se produzca el acuerdo, sentencia o laudo, la forma de regularizar y los ejercicios afectados varían. En concreto nos podemos encontrar con los siguientes supuestos:

1.- El contribuyente había aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones establecidas por las Comunidades autónomas, por las cantidades percibidas:

a. Sentencia, laudo o acuerdo del año 2016: En este caso la regularización de las cantidades deducidas se realizará en la declaración del año 2016 (que se presentará en abril, mayo y junio de 2017) y afectará, con carácter general, a las deducciones de los años 2012, 2013, 2014 y 2015.

En el caso que entre las cantidades devueltas haya intereses del año 2016, estos ya no se tendrán en cuenta para aplicar la deducción en vivienda dicho año.

b. Acuerdo con la entidad financiera, sentencia o laudo del año 2017: En este caso la regularización de las cantidades deducidas se realizará en la declaración del año 2017 (que se presentará en abril, mayo y junio de 2018) y afectará, con carácter general, a las deducciones del año 2013, 2014, 2015 y 2016.

No obstante, si la sentencia o acuerdo es anterior a la finalización del plazo de presentación de la declaración del IRPF del año 2016 (30 de junio de 2017), los intereses del año 2016 no se tendrán en cuenta para aplicar la deducción en vivienda y, por tanto, la regularización no afectará a dicho ejercicio.

2.- El contribuyente había incluido las cantidades ahora percibidas como gasto deducible en ejercicios anteriores:

a. El acuerdo con la entidad financiera, la sentencia o el laudo, se ha producido desde el 6 de abril de 2016 hasta el 4 de abril de 2017. En este caso, deberá presentar declaraciones complementarias con carácter general de los años 2012, 2013, 2014 y 2015, en el plazo de presentación de la declaración del IRPF del año 2016 (abril, mayo y junio de 2017).

Si entre las cantidades devueltas hubiera intereses abonados en el ejercicio 2016, el contribuyente ya no incluirá como gastos deducibles dichos importes en su declaración

b. El acuerdo con la entidad financiera, la sentencia o el laudo se ha producido después del 4 de abril de 2017. En este caso deberá presentar declaraciones complementarias, con carácter general, de los años 2013, 2014, 2015 y 2016 en el plazo de presentación del IRPF del año 2017 (abril, mayo y junio de 2018).

No obstante, si el acuerdo o la sentencia es anterior a la finalización del plazo de presentación de la declaración del IRPF de 2016 (30 de junio de 2017), los intereses del año 2016 no se tendrán en cuenta como gasto deducible y, por tanto, no tendrá que presentar declaración complementaria de dicho ejercicio.

Por último, si el contribuyente ya hubiese regularizado dichas cantidades por tener una sentencia anterior podrá instar la rectificación de sus autoliquidaciones solicitando la devolución de los intereses de demora satisfechos y, en su caso, la modificación de los intereses indemnizatorios declarados como ganancia.

Puede acceder a la norma Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo. (BOE, 21-enero-2017) BOE

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Enlace

Existen diversas opiniones sobre quien debe correr con los gastos e impuestos derivados del arrendamiento de vivienda, si el inquilino o el propietario.

EL PAIS publica en la sección de ECONOMIA un artículo basado en la entrevista realizada recientemente al letrado D. JOSE LUIS MUÑOZ, coordinador de la página web y miembro del equipo de profesionales de ABOGADOS QUEVEDO, en la que se debate sobre diversos aspectos relacionados con los gastos e impuestos derivados de este tipo de arrendamientos.

Este tema como pueden observar es complejo y admite distintas opiniones, por lo que recomendamos que cualquier duda en relación con los arrendamientos se consulte a profesionales. Las consultas jurídicas deben ser evacuadas en función de la norma aplicable, el contenido del contrato, las líneas doctrinales y la más reciente jurisprudencia.

Por poder resultar de interés el contenido del artículo publicado por el  prestigioso medio del Grupo Prisa copiamos el enlace a la página web: ARTICULO DE EL PAIS.

Somos especialistas en arrendamientos y desahucios (redacción y revisión de todo tipo de contratos de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local, sometidos o no a la LAU), ejecución de lanzamientos, desahucios, reclamación de rentas, y negociación con propietarios e inquilinos. Para confección de recibos y facturas, o notificaciones a inquilinos o arrendadores, cuenta con nuestros profesionales de www.abogadosquevedo.es

 

Los rumores de un cambio de la regulación del impuesto de sucesiones desatan un aluvión de donaciones en la comunidad de Madrid

Como cada año por estas fechas los rumores de modificación del régimen fiscal de las donaciones y las sucesiones en Madrid dan lugar a un aluvión de consultas de clientes que acuden al despacho preocupados por si hay algo de cierto en ello o no.

Hay numeroso artículos en prensa que ya se están haciendo eco de la noticia, y que hablan de un aluvión de donaciones en Madrid por temor al fin del chollo fiscal, como por ejemplo el que publica el confidencial (adjuntamos un enlace del artículo citado).

http://www.elconfidencial.com/economia/2016-11-02/avalancha-donaciones-sucesiones-madrid-fin-chollo-fiscal-hacienda-cifuentes_1282652/

Desconocemos si finalmente va a haber finalmente o no cambio normativo en 2.017, pero lo cierto es que año tras año surgen los mismos rumores:

– La comunidad de Madrid va a suprimir las bonificaciones en las donaciones entre familiares directos: padres, hijos, cónyuges y parejas de hecho.

– La comunidad de Madrid va a suprimir las bonificaciones entre familiares directos, es decir, descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho del causante o donante, integrados en los grupos I y II de parentesco del impuesto.

Es difícil prever una medida de este tipo, pero recordemos que por poner un ejemplo en la Comunidad valenciana en 2013 se modificó el ISD reduciendo las bonificaciones entre familiares del 99 al 75% y ahora vuelve a anunciar recortes para 2017 que están haciendo temblar a las familias que ven que con el fallecimiento de uno de sus miembros el patrimonio familiar quedará mermado sustancialmente.

También en 2.015 se modificó este impuesto en Aragón para recaudar unos 20 millones de euros anuales, eliminando desde 2.016 en donaciones la bonificación del 65% en patrimonios preexistentes superiores a los 402.000 euros y la reducción del 100% si el valor de los bienes que pasan de padres a hijos no supera los 300.000 euros, y en sucesiones, la bonificación del 65% para los patrimonios preexistentes de más de 402.000 euros, salvo que se trate de la vivienda familiar o planes de pensiones.

Ahora la Presidenta de la Comunidad de Madrid Cristina Cifuentes ha dejado entrever en varias entrevistas que el gobierno ha estado planificando una modificación del impuesto de Sucesiones que se aprobará con carácter inmediato. Queda claro por tanto que vamos a sufrir cambios muy próximos y notaremos su repercusión cuando surja el hecho imponible que regula el impuesto (fallecimiento o transmisión con carácter gratuita).

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¿Qué beneficio existe en la Comunidad de Madrid para el supuesto de donaciones a favor a de un hijo?

Hasta ahora la Comunidad de Madrid ha impulsado la práctica eliminación del Impuesto sobre Donaciones para los supuestos de que quién recibe la donación (donatario) tuviese relación de parentesco directo con el donante.

El Grupo I incluye descendientes (hijos, nietos…) y adoptados menores de veintiún años, y el Grupo II descendientes (hijos, nietos…) y adoptados de veintiuno o más años, cónyuge, ascendiente (padres, abuelos…) y adoptantes. Los donatarios incluidos en cualquiera de estos grupos tendrán derecho a aplicarse una bonificación del 99 por 100 de la cuota del Impuesto sobre Donaciones, con efectos desde el 01/01/2006.

Esto supone que sólo tendrán que ingresar el 1 por 100 de la cuota tributaria. Muchos ciudadanos y profesionales desconocen que para aplicar de esta bonificación necesario que la donación se documente en documento público y además, cuando la donación sea en metálico, será necesario que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado, por lo que es necesario un asesoramiento previo y la actuación de un profesional en derecho que supervise la operación.

Hay que tener en cuenta que a efectos de donaciones un inmueble ubicado en la Comunidad de Madrid cuyo valor real es de 200.000 euros puede liquidarse aplicándose la bonificación que tiene regulada la Comunidad de Madrid por unos 400 euros, por lo que el ahorro fiscal que se obtiene cumpliendo los trámites legales es significante.

purse-1359848_1920En caso de inmuebles habrá que tener en cuenta otros gastos e impuestos como el de la escrituración, la inscripción en Registro de la propiedad, plus-valía municipal, etcétera.

La web de la Comunidad de Madrid a través del portal del contribuyente responde a las primeras cuestiones con trascendencia fiscal que con más frecuencia se plantean por estos asuntos. Puedes acceder a la misma para ampliar información mediante el siguiente enlace.

¿Qué sentido tiene donar en vida si resides en Madrid?

Una donación en vida puede suponer adelantar el impacto fiscal de la transmisión, teniendo que realizar desembolsos a fecha de hoy que no son obligados ni corresponderían en principio tener que soportar ni al donante ni al donatario. Tendrá impacto en el IRPF y devengará plusvalía municipal la transmisión de inmuebles por lo que habrá que hacer un estudio concreto de cada caso, especialmente cuando todos o alguno de los donatarios tengan distinta residencia del donante.

Por el contrario las ventajas son innumerables:

– Nos estamos asegurando en primer lugar de poder aplicar las bonificaciones actuales en sede del impuesto de donaciones. En cualquier momento puede cambiar la política estatal o autonómica y suprimirse las bonificaciones actuales del 99%. Ganamos por tanto en seguridad jurídica y nos ahorramos muchas preocupaciones de carácter económico.

– También lograremos dejar ordenado en vida un legado que al fallecimiento puede ser causa de conflictos familiares entre los hijos, normalmente herederos, o incluso entre estos con la viuda. Hay que recordar que los herederos podrán adjudicar la herenciaman-863744_1920

– Es una oportunidad de librarse de ciertos gastos accesorios o inherentes al mantenimiento de los inmuebles (IBI, impuestos de basura, suministros, comunidad de propietarios, etcétera) que muchas ocasiones no son asumidos por el hijo que ocupa la vivienda como suya y que son un lastre para la economía de los padres. Es una oportunidad para que los hijos terminen de madurar y se hagan cargo de sus propias responsabilidades.

– No tendrás que renunciar a cambiar de residencia y podrás por fin irte a vivir a ese apartamento en la playa que tanto disfrutas o junto a la familia más allegada a esa segunda residencia que mantienes en el pueblo, sin el riesgo de los herederos de tener demostrar la residencia efectiva del causante al fallecimiento. El lugar donde resides es determinante en el Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD) y al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas el impacto fiscal si dejas Madrid puede ser execrable. De hecho el cambio de domicilio a la jubilación es uno de los motivos que más perjudica a los herederos cuando el fallecido no ha previsto una sucesión ordenada de los bienes ya que tiene graves consecuencias fiscales a la hora de hacer frente por parte de los primeros a los tributos de la herencia.

El tratamiento fiscal de la donación y la herencia varía considerablemente según la autonomía que nos vincula junto con otros elementos como el patrimonio preexistente del heredero/donatario y la vinculación entre fallecido/donante y heredero/donatario. Si establecen el punto de residencia habitual fuera de Madrid por pasar largas temporadas en otra autonomía tendrá graves efectos fiscales a la hora afrontar el reparto de la herencia.

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Las donaciones deben tratarse como un anticipo de la sucesión, por lo que deben estar supervisadas por un profesional.

Hacemos un pequeño inciso para exponer que hay que analizar si se hacen o no con cargo a la legítima de la herencia futura, evitando así que se puedan declarar inoficiosas y perjudicar al resto de los hijos que no la reciban, o por el contrario si no se les da el carácter de colacionable que consecuencias van a producirse. Normalmente las donaciones se suelen complementar con otras, es decir, que si hay varios hijos y a uno de ellos se le dona un inmueble, se suele prever la operación compensatoria, como puede ser la de donación en metálico a los otros hijos, por ejemplo. En otro caso habrá un perjuicio comparativo que originará problemas a la hora de partir la herencia.

hands-981400_1920También puede dejarse constancia de la donación en testamento y mejorar al reparto de la herencia a los herederos que no reciben donación alguna en vida, compensando así al fallecimiento la mejora anticipada al donatario.

El Código civil prevé que al tiempo de evaluarse los bienes hereditarios se traerán a colación los bienes donados, que habrán de ser valorados para efectuar correctamente la partición, por lo que la donación tendrá carácter colacionable, con cargo al tercio de legítima y en su caso de mejora, o carácter no colacionable, que se computará en el de tercio de libre disposición.

En cualquier caso no tiene por qué coincidir el cambio de año con las medidas fiscales acordadas por el organismo de hacienda estatal o de la comunidad de Madrid, por lo que es cuestión de plantear la consulta y realizar un estudio para ver si en el momento de la misma puede resultar idóneo y conviene transmitir los bienes por donación o por herencia.

Podemos ayudarle a planificar las operaciones sucesorias en función del lugar de tu residencia, o redactar el cuaderno particional para formalizar la efectiva adjudicación de los bienes. Realizamos todas las gestiones hasta la inscripción de los inmuebles transmitidos, incluyendo la presentación del impuesto de sucesiones, las plusvalías municipales e incluso las solicitudes a las compañías para que puedas cobrar un seguro de vida.

Sobre nosotros, ya sabe que somos profesionales en temas de herencias y testamentos. Nuestro despacho está en Madrid. Si tiene cualquier o consulta sobre herencias le recordamos que la primera consulta será personalizada y es totalmente gratuita.beautiful-15742_1920

Puedes pedirnos cita a través de los medios de contacto que te proporcionamos en esta web https://www.abogadosquevedo.es/herencias-y-testamentos-en-madrid/

 

 

Bonificaciones de plusvalía por transmisión mortis causa en Madrid

Bonificaciones de plusvalía por transmisión mortis causa en Madrid

Si quieres saber cuáles son las condiciones para aplicar las bonificaciones de plusvalía en la vivienda habitual del causante o local afecto a actividad económica ejercida por este en Madrid pude hacerlo pinchando en el siguiente enlace  o accediendo a través de la web http://www.consultasdeherencia.es/

Para más información al respecto o solicitar un estudio detallado de su caso particular, contacte con nosotros. Dispone de nuestros datos en la página de contacto de la web. También puede hacerlo pinchando en el siguiente enlace:  www.abogadosquevedo.es

Novedades en jurisprudencia que sientan doctrina: si el valor de los terrenos no se ha incrementado no procederá la liquidación por plus-valía

Si tras comprar un inmueble en la época de precios más altos se vende en la actualidad a precio mucho más bajo, normalmente por necesidad, siempre defenderemos que no ha existido incremento de valor de los terrenos entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión, por lo que no se habrá realizado el hecho imponible que es gravado y por tanto no procederá la liquidación por el impuesto de plus-valía municipal (o si procediere, debería solicitarse la devolución).

Así lo entiende también el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo N.º 3 de Zaragoza en su sentencia de 13 de julio de 2015, que afirma que lo que se grava el impuesto es el incremento del valor del terreno, el cual, además, se debe poner de manifiesto con ocasión de una transmisión. 

El Juzgado no comparte la argumentación del Ayuntamiento sobre la circunstancia de que la LRHL, art. 107, RDL 2/2004 de 5 de marzo, de Haciendas locales, prescinde de la realidad y establece una plusvalía ficticia, por referencia a criterios objetivos, independientes del valor real de los terrenos y de la existencia o no de un efectivo incremento patrimonial, añadiendo además que en todo caso el valor catastral es muy inferior al de la venta gravada. Muy al contrario justifica su decisión en que, dada la tradicional trayectoria del mercado inmobiliario en España, en el que en términos generales nunca había bajado el precio nominal de la vivienda, y en el que lo más que había ocurrido era un estancamiento, se estableció un sistema de gravamen objetivo, por referencia a datos no correspondidos necesariamente con la realidad, todo ello a fin de facilitar la gestión del impuesto y de eludir el frecuente abuso al no declararse siempre el valor de las ventas, evitando también las complicaciones de una excesiva fluctuación del mercado. Actualmente, sin embargo, nos encontramos con una situación insólita, y es que los precios reales de los inmuebles llevan varios años bajando, por lo que no se puede partir de la presunción de que siempre se produce un incremento.

Si no hay incremento de valor, el gravar con independencia de ello supondría “inventar” un impuesto, pervirtiendo la regulación. El instrumento para la determinación del incremento del valor que se halla en el 107 LRHL, que es eso, un elemento adjetivo o instrumental, nunca puede sobreponerse al elemento esencial o nominativo, que es el hecho imponible, de modo que llegue a presumir el mismo. El 107 LHL establece un criterio legal de determinación de la cuantía del incremento del valor, pero parte de que el mismo se ha producido, pues de lo contrario, si no hay hecho imponible, no se puede gravar. Las mismas conclusiones han de aplicarse cuando sí ha existido incremento de valor, pero la cuantía de éste es probadamente inferior a la resultante de la aplicación de dicho método de cálculo, al infringirse los mismos principios.

Las consecuencias no pueden ser otras que las siguientes:

1.ª) Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y éste no podrá exigirse, por más que la aplicación de las reglas del art. 107.2 siempre produzca la existencia de teóricos incrementos.

2.ª) De la misma forma, la base imponible está constituida por el incremento del valor de los terrenos, el cual ha de prevalecer sobre lo que resulte de la aplicación de las reglas del art. 107, que sólo entrarán en juego cuando el primero sea superior. Por tanto, seguirá siendo de aplicación toda la jurisprudencia anterior sobre la prevalencia de los valores reales, pudiendo acudirse incluso a la tasación pericial contradictoria, en los casos en los que se pretenda la existencia de un incremento del valor inferior al que resulte de la aplicación del cuadro de porcentajes del art. 107. En esta hipótesis, la base imponible habrá de ser la cuantía de tal incremento probado, sin que sea admisible acudir a fórmulas híbridas o mixtas, que pretendan aplicar parte de las reglas del art. 107 al incremento probado.

En consecuencia, el sistema liquidatorio legal no excluye que el sujeto pasivo pruebe que, en el caso concreto, lleva a resultados apartados de la realidad; y, por otra parte, en relación con el referido antecedente inmediato de la fórmula contenida en el art. 107, la STS de 22 de octubre de 1994 (RJ 19994\ 8205) fue tajante al sostener que tenía carácter subsidiario, en defensa y garantía del contribuyente. Y, por fin, no desvirtúa las anteriores conclusiones el hecho de que el sistema legal sea obligatorio, en todo caso, para los Ayuntamientos, que no pueden acudir a datos reales cuando éstos arrojen un resultado superior, pues la Constitución no garantiza a los entes públicos ningún derecho a gravar siempre la capacidad económica real y efectiva, mientras que sí impide que se graven capacidades económicas ficticias de los ciudadanos.

El Tribunal considera suficiente para acreditarjusticia que en el período de tiempo del 2005 al 2014, según información del Ministerio de Fomento se ha producido una depreciación general del valor de suelo en la localidad de referencia, condenando al Ayuntamiento al reintegro de la cantidad de CINCO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS, aunque no impone las costas procesales a ninguna de las partes, por ser cuestión debatida y novedosa.

Según lo anterior, se viene sentando una línea doctrinal por parte de los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción contencioso-administrativa según la cual, con base en la propia dicción del precepto, para que se produzca el hecho imponible de este impuesto es preciso que exista un incremento del valor entre el momento de adquisición y el momento de la transmisión. Se pueden citar otras sentencias de varios Tribunales Superiores de Justicia, como el de Cataluña, con fecha 9- 5-2012, rec. 501/2011, o el Auto del Juzgado de lo Contencioso Administrativo N.º 3 de Donostia-San Sebastián , de 5 de febrero de 2015, recurso n.º 245/2014.

Si se encuentra en este caso nuestra recomendación es que para evitar procedimientos de inspección tributaria, satisfaga el impuesto correspondiente de la auto-liquidación y, a continuación, plantéese recurrir la liquidación, siempre y cuando nos encontremos dentro de los plazos de prescripción establecidos por la normativa fiscal (actualmente de cuatro años).

Cada vez existen armas legales con las que contamos hoy en día para reclamar la devolución de este impuesto, así como la jurisprudencia que, a lo largo de los últimos años, ha ido dando la razón a los afectados, pero siempre con las debidas cautelas, ya que aunque las probabilidades de que los tribunales le den la razón son muy altas, siempre existe el riesgo de que no sea así.

Para más información o solicitar un estudio detallado de su caso particular, contacte con nosotros a través de los datos facilitados en nuestra web www.abogadosquevedo.es

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IRPF ARRENDAMIENTOS

Disminuye la retención del IRPF en arrendamientos de bienes inmuebles según la Ley 9/2015, de 10 de julio

En caso de los arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles urbanos (art. 101.8 y D.A. 31ª.3.d) LIRPF; y 100 RIRPF) el porcentaje a retener a cuenta del IRPF de los arrendadores por parte de los inquilinos ha pasado del 20 por 100 que se requería antes del 12 de Julio, al 19,5 por 100 a partir de esta fecha.

A partir del 1 de Enero de 2.016 pasará a fijarse en el 19 por 100 de la renta y cantidades asimiladas.

Para confección de recibos y facturas, o notificaciones a inquilinos o arrendadores, cuenta con nuestros profesionales de www.abogadosquevedo.es

Otra reforma más de la Ley de arrendamientos urbanos: el índice de garantía de competitividad

La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, que entró en vigor el 1 de abril, modifica el art. 18 y la Disposición Adicional Primera de la LAU 29/1994, introduciendo el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) para el cálculo de la revisión de la renta.

El nuevo Índice de Garantía de la Competitividad , creado por expertos economistas en base a una complicada fórmula que figura en el Anexo de la Ley , será publicado mensualmente  por el  Instituto Nacional de Estadística, al igual que viene publicando hasta ahora el conocido IPC o Índice de precios de consumo.

La nueva reforma no establece carácter retroactivo a los contratos firmados anteriormente, así como tampoco la obligación de tener como referencia el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.

Aún así, al redactar los contratos de arrendamiento de vivienda  que se hagan a partir del 1 de abril de 2015 a efectos de revisiones de renta deberemos tener en cuenta lo siguiente:

– Sigue habiendo total libertad para fijar un sistema de revisión, ya sea, por ejemplo, el famoso IPC, un porcentaje concreto, y ahora también el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.

– En caso de no existir expresamente un pacto de revisión no cabe aumentar o disminuir la renta, salvo por la existencia de un nuevo acuerdo entre las partes.

– Cuando se acuerde una revisión en el contrato de alquiler y no se establezca el sistema de actualización, se aplicará el novedoso Índice de Garantía de Competitividad que facilitará mensualmente el Instituto Nacional de Estadística.

Dada la complejidad del nuevo índice y la calculator-178127_150notoriedad del IPC lo más lógico es que se siga aplicando el mismo, quedando la aplicación residual del nuevo índice para operaciones no comunes, más analizadas y con necesidad de algún tipo de amortización.

Para obtener asesoramiento sobre contratos de alquiler de vivienda o de otro tipo acuda a nuestros profesionales de www.abogadosquevedo.es

Como recuperar tu vivienda tras el divorcio de un hijo

En más de una ocasión hemos evacuado esta consulta a los propietarios de un inmueble que han visto como, tras la ruptura del vínculo matrimonial de su hijo, el uso del mismo se atribuye a la esposa separada y/0 a sus hijos, al haber sido el domicilio conyugal de la pareja, por lo que precisan de nuestros servicios para ver si hay alguna posibilidad de recuperarlo.

En relación con lo anterior, tal y como hemos mantenido y logrado hacer valer en no pocas ocasiones, “La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial”.

Esto es lo que señala la Sentencia del Tribunal Supremo dictada con fecha 14 de octubre de 2014, sentencia en recurso de casación interpuesto contra sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Castellón, en grado de apelación, en autos sobre juicio verbal por Precario, y que viene a confirmar la línea doctrinal que venimos manteniendo desde hace años.

Los propietarios, padres del esposo, instaron el desahucio por Precario, petición que fue admitida en primera instancia y posteriormente desestimada por la Audiencia Provincial, al considerar que existía un contrato de comodato o préstamo de uso aceptado y consentido por los dueños. La demanda de desahucio por precario se presentó en fecha 19 octubre 2010 y en ella interesaron el desahucio por entender que la situación de las demandadas (la anterior esposa y la hija  común) era de simple precario, al no haber mediado contraprestación alguna, no habiendo motivo ahora para permitir dicha ocupación dado que necesitaban el uso de la vivienda.

El problema tiene origen con la atribución en un convenio regulador de divorcio del uso de una vivienda, propiedad de los padres del marido, a la esposa y la hija del matrimonio, que no es consentido por los padres de este. Demostrando ambos actores en la prueba de interrogatorio que le dejaron ocupar la vivienda a su hijo mientras estuviera vigente el matrimonio, la propia naturaleza de la cesión permite concluir, de acuerdo con la reseñada doctrina jurisprudencial, que la cesión no se realizó con vocación de permanencia, puesto que no se aprecia la concurrencia de un uso concreto y determinado en la vivienda cedida, distinto del genérico de servir de hogar, residencia o domicilio conyugal y familiar. De esta forma la ocupación pierde su causa legítima, pasando a ser inconsentida.

Resulta especialmente valiosa esta sentencia porque, junto con la reciente exención de las tasas judiciales a las personas físicas, animará a litigar a muchos matrimonios que cedieron sus segundas viviendas a sus hijos y que necesitan ahora ingresos extras ante la situación que se les plantea debido a una pensión modesta o por la vuelta al hogar familiar de otros hijos debido fundamentalmente a la falta de empleo y la crisis.

El Tribunal Supremo entiende que la Jurisprudencia es fundamental en el supuesto estudiado, ya que las resoluciones de las Audiencia Provinciales han sido contradictorias durante un largo periodo de tiempo. Sin embargo, las sentencias del Tribunal Supremo no lo han sido, aunque alguna pueda parecerlo.

Si este es su caso acuda a nuestros profesionales que podrán asesorarle para plantear las acciones de desahucio oportunas, recuperando así el uso y disfrute de su inmueble. Puede pedir una cita a través de nuestros datos de contacto.