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Otra reforma más de la Ley de arrendamientos urbanos: el índice de garantía de competitividad

La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, que entró en vigor el 1 de abril, modifica el art. 18 y la Disposición Adicional Primera de la LAU 29/1994, introduciendo el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) para el cálculo de la revisión de la renta.

El nuevo Índice de Garantía de la Competitividad , creado por expertos economistas en base a una complicada fórmula que figura en el Anexo de la Ley , será publicado mensualmente  por el  Instituto Nacional de Estadística, al igual que viene publicando hasta ahora el conocido IPC o Índice de precios de consumo.

La nueva reforma no establece carácter retroactivo a los contratos firmados anteriormente, así como tampoco la obligación de tener como referencia el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.

Aún así, al redactar los contratos de arrendamiento de vivienda  que se hagan a partir del 1 de abril de 2015 a efectos de revisiones de renta deberemos tener en cuenta lo siguiente:

– Sigue habiendo total libertad para fijar un sistema de revisión, ya sea, por ejemplo, el famoso IPC, un porcentaje concreto, y ahora también el nuevo Índice de Garantía de la Competitividad.

– En caso de no existir expresamente un pacto de revisión no cabe aumentar o disminuir la renta, salvo por la existencia de un nuevo acuerdo entre las partes.

– Cuando se acuerde una revisión en el contrato de alquiler y no se establezca el sistema de actualización, se aplicará el novedoso Índice de Garantía de Competitividad que facilitará mensualmente el Instituto Nacional de Estadística.

Dada la complejidad del nuevo índice y la calculator-178127_150notoriedad del IPC lo más lógico es que se siga aplicando el mismo, quedando la aplicación residual del nuevo índice para operaciones no comunes, más analizadas y con necesidad de algún tipo de amortización.

Para obtener asesoramiento sobre contratos de alquiler de vivienda o de otro tipo acuda a nuestros profesionales de www.abogadosquevedo.es

Efectos de la crisis económica en los contratos de arrendamiento y las pensiones

Resulta evidente que la crisis económica ha calado de tal forma en la sociedad, que está provocando una profunda modificación no sólo de los usos económicos, sino que marca y tiene influencia directa, incluso, en las relaciones personales y sociales.

El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia en la que vuelve a apoyarse en la crisis económica como circunstancia clave para permitir la modificación de ciertos contratos. En concreto, en su sentencia de 10 de octubre de 2014 -publicada el 22 de diciembre de 2.014- declara aplicable la cláusula rebus sic stantibus, es decir, aquella por la que se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, y que las modificaciones de las circunstancias pueden dar lugar a la ruptura del sinalagma y del equilibrio entre las partes.

Recuerda el Supremo que el necesario ajuste de las instituciones a la realidad social ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura “de modo que se ha ido abandonando la idea de su carácter sumamente restrictivo”, optándose por una aplicación normalizada en atención a que “la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias”.

Entiende el Alto Tribunal que el contexto económico del momento en el que se celebró el contrato formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento del hotel y que la crisis, que produjo la caída en este sector de un 42 % en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta en contratos en vigor, por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, se trató de un riesgo imprevisible, que no cabe imputar a la arrendataria, por lo que sería causa de modificación forzosa de las condiciones pactadas.

En este caso  el Tribunal Supremo ha ordenado la moderación de la renta inicialmente pactada entre dos empresas, una hotelera y su arrendadora en Valencia, en un 29% de reducción y con duración hasta el final del ejercicio 2015, y ello por haberse justificado “la significativa caída en el sector, la disminución de ventas e ingresos medios por habitación y el consiguiente registro de pérdidas de la empresa arrendataria”.

Este argumento abre la puerta por tanto como base jurídica para sostener un incumplimiento parcial de pago de rentas por parte de inquilinos o arrendatarios, o para pretender una modificación forzosa los contratos a medio plazo firmados entre particulares o empresas , cuando el sector o las ventas hayan disminuido de forma drástica e imprevisible, o incluso cuando la situación arrendaticia general haya cambiado en este caso hacia una caída de precios en época de crisis.

Puedes exponernos tu caso particular y los profesionales de www.abogadosquevedo.es te asesorarán en todo momento y podrás plantearte una modificación del contrato por causa de los efectos de la crisis económica.

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En el caso de los procedimientos de Familia la crisis ha afectado desde la forma de afrontarlos (por cuanto al pago de sus costes), hasta la determinación, cálculo y modificación de las pensiones alimenticias, pasando por las propias decisiones judiciales, que están ajustando más las cifras definitivas, e incluso pro cuanto a la actitud de las entidades bancarias con respecto a las hipotecas y las deudas comunes, que está resultando decisiva en este tipo de procedimientos de ruptura familiar, por lo que se están viendo afectados muchos aspectos derivados de los mismos como se ha dicho, atribución de la vivienda, liquidación de gananciales, establecimiento y modificación pensión compensatoria y pensiones alimenticias.

A groso modo, tres serían los efectos más llamativos de la crisis económica en los procesos de separación y divorcio, incluyendo entre ellos, naturalmente, los derivados de rupturas de parejas de hecho:

1º.- El aumento de los realizados de mutuo acuerdo sin necesidad de acudir a la vía contenciosa. Realidad que encierra el peligro de que se cierren acuerdos en falso, con el único propósito de conseguir un considerable ahorro económico, al margen del coste emocional que comporta un prolongado proceso contencioso.divorce-619195_640

2º.- El incremento de las reclamaciones  del pago de las pensiones en ejecución, y, junto con ellas, el de los procedimientos de modificación para conseguir su reducción o extinción de las mismas.

3º.- El problema es cuando en esa economía de subsistencia también se han de incluir las necesidades de unos hijos que  muchas veces vienen a ser cubiertas con los deshechos financieros de sus progenitores.

En relación con lo anterior, por parte del cónyuge obligado, habrán de cumplirse y demostrarse ciertos requisitos para que por parte del Juzgador se entienda que realmente se han producido los hechos que darían lugar a una modificación de medidas. Por su parte el cónyuge demandado, tratará de poner de manifiesto la contradicción entre las aseveraciones del progenitor obligado al pago y los signos externos de su nivel de vida, o  hacer hincapié en que el progenitor puede que obtenga la mayor parte de sus ganancias de bienes muebles o inmuebles.

Respecto al impago de pensiones, resulta usual, a la misma vez que absolutamente inútil, que en el trámite de oposición, se alegue la existencia de la situación de precariedad económica, laboral y personal por las que atraviesa el ejecutado y que le han impedido hacer frente a las pensiones que se le reclaman. No obstante la alegación y prueba de la situación de insolvencia y precariedad económica,  sí puede tener efectos y consecuencias en el caso de que se iniciara un procedimiento penal en el que al obligado al pago se le imputara un delito por impago de pensiones y abandono de familia, pues la imposibilidad de hacer frente a dicha obligación conlleva la absolución del acusado, al no concurrir el elemento subjetivo del injusto del dolo exigido y caracterizado en la voluntad consciente y deliberada de no cumplir pese a poder hacerlo por disponer de recursos y capacidad económica para ello.

Los profesionales de www.abogadosquevedo.es podrán asesorarte en esta materia y te proporcionarán los argumentos necesarios para que se modifiquen, en su caso, o por contra se mantengan, las pensiones existentes. Asimismo te asesoramos en la reclamación de cantidades por impago de pensiones y te defenderemos, en caso de que la crisis no te permita hacer frente al mismo.

DATOS DEL IPC DE ENERO DE 2.012

El INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA ha publicado los datos relativos al IPC de Enero de 2.012

El índice interanual del IPC se sitúa en este mes en el 2% con respecto a Enero de 2.011, por lo que la tasa de variación interanual en el mes de Enero disminuye cuatro décimas.La tasa anual de la inflación subyacente es del 1,3%, dos décimas por debajo de la registrada el mes anterior. La variación mensual del índice general es del –1,1%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el 2,0%, con lo que disminuye cuatro décimas respecto al mes de diciembre.

Os facilitamos a continuación un enlace a la web del INE en el que podréis  leer y descargaros la nota de prensa facilitada por el INE.

Para efectuar comunicación a inquilinos o arrendatarios con respecto a la actualización de la renta, o bien para cualquier asegurarse de un correcto análisis en cuanto a la misma es recomendable acudir a un abogado que estudie el contrato y supervise las actuaciones. Nos ponemos a su disposición para atenderles a través de nuestros profesionales. Ya sabe que la primera consulta es gratuita.