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PROBLEMAS PARA PAGAR LA RENTA DEL LOCAL DE NEGOCIO POR CAUSA DEL COVID-19

En el BOE del pasado 22 de Abril se publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que incluyen algunas soluciones para los inquilinos de local de negocio que se están viendo tan afectados por la crisis del COVID-19, medidas muy demandadas en los últimas semanas por la falta de intervención en este sector del alquiler para uso distinto al de vivienda.

Puedes acceder al texto completo de la resolución publicada en el BOE de 22 de abril de 2020 pincnando en el siguiente enlace: https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/22/pdfs/BOE-A-2020-4554.pdf

NECESIDAD DE AFRONTAR LA SITUACION QUE SE LES PLANTEA A LOS ARRENDATARIOS POR PARTE DE LOS ARRENDADORES

Hay que destacar el hecho que a estas alturas y sobre todo si hay o se prevee falta de liquidez quien más y quien menos ya se ha puesto en contacto con el propietario del local para intentar buscar de forma consensuada medidas atenuantes de la situación que se plantea para ambas partes. No obstante lo anteiror, si en un primer momento nos parececía que el inquilino iba a ser el principal perjudicado por el estado de alarma, por la limitación a la libre circulación de personas, el cierre provisional de algunas las actividades y de algunos locales de negocios, especialmente de los comerciales y los del sector de hostelería, y en concreto si estan situados a pie de calle, no nos cabe duda que el arrendador se verá también afectado por la falta de liquidez, por la falta de rentabilidad o incluso por una hipotética imposiblilidad de continuar con del negocio. Hay por tanto razones para que ambas partes busquen soluciones al problema de falta de pago que se plantea a corto plazo, pero también al de falta de equilibrio entre prestacones que se puede plantear a medio plazo.  Es planteable y así lo viene afirmando la última doctrina el hecho de que en el momento de la perfección del contrato no se ha podido prever la incursión de la pandemia ni el estado de alarma y sus consecuencias, y que por tanto las prestaciones incialmente equilibradas pueden haberse visto alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, podría justificarse la resolución contractual en los casos más graves y ante la falta de acuerdo se prevé, salvo que se apruebe una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, un aluvión de demandas en el sentido de pretender  el inquilino que se modulen o modifiquen judicialmente obligaciones contractuales cuando concurran los requisitos exigidos de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

PACTOS ENTRE ARRENDADOR  E INQUILINO

acuerdo

Los primeros pactos que hemos podido confirmar son acuerdos de aplazamiento parcial del pago de rentas, a compensar en futuras mensualidades , si bien en algunos casos también se han pactado rebajas de la renta durante equis meses (normalmente durante el estado de alarma) o incluso, los que menos, han acordado incluso la suspensión de la obligaicón del pago durante el estado de alarma. Todas estas medidas deben ser pactadas por escrito y supervisadas por profesional ya que pueden tener importantes efectos fisacales. Recordamos que hay doctrina muy reciente de la DGT que esta

blece que la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido se debe interpretar siempre desde la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su interpretación de la Directiva 2006/112/CEE, de 28 de noviembre, del Consejo (EDL 2006/310570) relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido.

Los Técnicos de Hacienda manifiestan que el IVA se seguirá devengando mientras la renta sea exigible por parte del propietario. Esto supone que el propietario que es quien debe repercutir el impuesto tiene la obligación de ingresarlo a hacienda en los plazos trimestrales que vienen reglados, haya o no recibido la totalidad o parte del pago de su inquilino, aunque en caso de impago existan luego procedimientos para recuperarlo. Conceptos equívocos pueden dar lugar a sanciones o en el mejor de los casos se planteará gran inseguridad jurídica por cuanto quedan a expensas del criterio del inspector o incluso.

De una u otra forma y entre tanto se acalaran las circunstancias, existe para el arrendador la opción de aplazar el pago hasta un máximo de seis meses, con exención de pago de intereses durante los tres primeros meses, por motivo de la medida, de carácter general establecida para todos los impuestos y contribuyentes, en el ámbito de competencias de la Administración tributaria, a través del Real Decreto-ley 8/2020, por el que se adopoptan medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Puedes examinar las medidas de aplazamiento de carácter general en el siguiente ENLACE con el que accederás a la página de Medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 la Agencia tributaria.

INEXISTENCIA DE PACTO Y NUEVAS MEDIDAS APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 15/2020

dinero

En caso de que por voluntad de las partes e iniciativa propia aún no se haya panteado el asunto entre inquilino y arrendador del local de negocio, y no existan por tanto acuerdos definitivos en el sentido ya expuesto, entra el juego el Real Decreto-ley 15/2020 que viene a establecer nuevas medidas dirigidas a facilitar aplazamientos y evitar conflictos, según el arrendador se trate de empresa o entidad pública de vivienda, o grandes tenedores  y sociedades patrimoniales (10 o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) o no lo sean (lo que se conoce como el arrendador  común, que no es empresa ni profesional del sector inmobiliario).

Para grandes tenedores se podrá solicitar en el plazo de un mes desde la moratoria en el pago durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de un total de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses pero deberá abonarse  a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

Para otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda la solución que ofrece es disponer libremente las partes de la fianza para destinarse al pago total o parcial de alguna
o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, sin perjuicio de su posterior reintegro por el arrendatario en el plazo de un año.

En ambos casos el arrendatario, en este caso autónomos y pymes, deben acreditar los requisitos y estar dentro del colectivo afectado (con suspensión de actividad o afectación en la facturación de al menos el 75% de ingresos). Para ver los requisitos os facilitamos el siguiente enlace al BOE de 22 de Abril. 

 

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MEDIDAS Y AYUDAS A LOS ARRENDATARIOS DE VIVIENDA POR MOTIVO DE LA CRISIS DEL CORONAVIRUS

El «BOE» núm. 91, de 01 de abril de 2020 – (Referencia: BOE-A-2020-4208) publica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El RDL 11/2020 establece medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, y en especial para los arrendatarios, en relación con el alquiler de viviendas como domicilio habitual, y que podemos resumir en las siguientes:

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.

desahucio

suspension desahucios

Resumen del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.-Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio si al ejecutado le es imposible encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento (la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica a que se refiere el artículo 5 del presente real decreto-ley, acompañando su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6).

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

Resumen del Artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Resúmen del artículo 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Exposición de la Moratoria de deuda arrendaticia que se desarrolla en los artículos del 4 al 9 de la norma.

GRANDES TENEDORES Y EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA: REDUCCION DEL 50% DE LA RENTA Y APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE LA MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA .

fachada

Resumen del artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, (ver definición en la norma) podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, (fondos de inversion inmobiliaria, sociedades patrimoniales conmás de diez inmuebles urbanos, etc) en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:

  1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
  2. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus pró La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
  3. Lo dispuesto en los dos apartados anteriores resultará de aplicación a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
  4. La persona arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, levantándose la moratoria en el pago de la renta arrendaticia regulada por este artículo y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.

DEFINICIÓN DE LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA DE LA VIVIENDA HABITUAL.

Resumen del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:

  • Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar una cantidad mínima según el criterio que se establece en la norma.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. La persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella no deberán ser propietarias o usufructuarias de alguna vivienda en España, con excepciones que la norma establece.

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

ACREDITACIÓN DE LAS CONDICIONES SUBJETIVAS.

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Resumen del artículo 6 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Para obtener más información al respecto puedes consultar el siguiente artículo: Requisitos-del-arrendatario-para-acceder-a-las-ayudas-aprobadas-por-la-crisis-del-covid-19/

CONSECUENCIAS DE LA SOLICITUD INDEBIDA POR ARRENDATARIO QUE REUNE LOS REQUISITOS LEGALES.

Resumen del artículo 7 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos o actuando en fraude de ley serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, que no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido.

SOLICITUD AL ARRENDATARIO DE MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL Y TRANSITORIA DE LAS CONDICIONES CONTRACTUALES DE ARRENDAMIENTO COMO REQUISITO PREVIO A LA OBTENCION DE AYUDAS.

-ATENCION PORQUE EL PLAZO MAXIMO PARA REALIZARLO ES DE UN MES-

Resumen del artículo 8 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo 5, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

solicitud de ayudasSi la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente.

FINANCIACIÓN A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SOCIAL Y ECONÓMICA COMO CONSECUENCIA DE LA EXPANSIÓN DEL COVID-19.

Resumen del Artículo 9: Se aprueba una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial a las entidades bancarias para que puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante, con objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley. Dicha Orden no precisará desarrollo normativo posterior para su aplicación y cumplirá en todo caso con la normativa de la Unión Europea en materia de ayudas de Estado.

Proximamente informaremos de los criterios y requisitos para acceder a los préstamos.

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Se amplían los supuestos, las medidas de protección y los plazos de desahucio de las familias más vulnerables en casos de ejecución de hipoteca

Se amplían las medidas de protección de los deudores hipotecarios, los supuestos para entender cuales son las familias más vulnerables y  los plazos, hasta el 2.020, para proceder al  desahucio en caso de ejecución de hipoteca.

A través de un nuevo Real Decreto-ley se amplían las medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, así como la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Muchas familias afectadas nos han consultado que cuando si van a proceder a ejecutar  su desahucio en este próximo mes de mayo. Existen miles de familias que siguen ocupando su vivienda aún tras sentencia de ejecución hipotecaria e incluso cuando ya han perdido la titularidad de la casas, esperando a que se ejecute el lanzamiento. Es preciso apuntar que según parte de la doctrina a la que nos sumamos no hay desahucio sino en el ámbito de la ocupación por arrendamiento o precario, denominándose realmente lanzamiento cuando se trata de la recuperación del uso tras la pérdida de la titularidad de la vivienda. Omitiendo tecnicismos, la preocupación era que el próximo 15 de mayo  vencían los plazos previstos por el Gobierno en protección de las familias más vulnerables afectadas por la crisis en este sentido, por lo que se esperaba alguna medida de ampliación de los plazos debido a que en España no acabamos de salir de esta situación económica desfavorable.

Desde el año 2012 se adoptaron medidas para hacer frente a la situación de vulnerabilidad que afectaba a numerosas familias españolas como consecuencia de factores sobrevenidos tras la crisis económica y financiera. La protección del deudor hipotecario ha sido una preocupación constante y la acción de los poderes públicos se ha centrado en aquellos deudores sin recursos que atravesaban situaciones de especial debilidad.

Así, una de las primeras medidas adoptadas en este terreno fue la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables establecida en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectaba a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudicase al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, el real decreto‑ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impedía que se procediera al lanzamiento que culminaría, en su caso, con el desalojo de las familias.

Este real decreto‑ley fue convalidado y tramitado como proyecto de ley, lo que dio lugar a la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que mantenía la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encontraran en una situación de especial riesgo de exclusión.

Como complemento a estas normas, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que establecía un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Próximo a finalizar el plazo de dos años fijado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y dado que muchas familias aún se encontraban en situación de vulnerabilidad, se consideró oportuno ampliar el plazo de suspensión de los lanzamientos tres años más. Con tal motivo, el artículo 3 del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, modificó la Ley 1/2013, ampliando el plazo de suspensión de lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2017.

Llegados al momento presente y, a pesar de las importantes acciones conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria, existen razones económicas y coyunturales que justifican la adopción de tres tipos de medidas.

En primer lugar, se amplía el colectivo de familias que puede beneficiarse de las medidas del Código de Buenas Prácticas, incluyendo a familias con hijos menores o en las que exista una víctima de violencia de género.

Se entiende por tanto que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:

1.º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2.º La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.

3.º La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.

4.º La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.

5.º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6.º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7.º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en el propio Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Asimismo, se modifica en este artículo el Código de Buenas Prácticas para dar la posibilidad de que aquellos beneficiarios de la suspensión de lanzamientos a la que se refiere el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que sean a su vez clientes de las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas puedan solicitar a la entidad que les sea arrendada su vivienda en condiciones preferenciales por un periodo de hasta cinco años y cinco años más si así se acuerda con la entidad. Esta solicitud deberá realizarse en el plazo de seis meses a contar, bien desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, bien desde que la suspensión les sea aplicable, si esta fuera posterior a dicha entrada en vigor.

 

Además se plantea la ampliación, por un plazo adicional de tres años, hasta mayo del año 2020, de la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables contenido en la Ley 1/2013. Asimismo, se amplía el ámbito subjetivo de aplicación, en la misma línea que el Código de Buenas Prácticas. En este sentido, se ajusta la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en lo relativo a la definición de los supuestos de especial vulnerabilidad y se posibilita así que un mayor número de familias pueden acogerse a la suspensión.

La disposición adicional primera prevé el procedimiento de adhesión de las entidades financieras a esta nueva versión del Código de Buenas Prácticas con un ámbito de aplicación más inclusivo y con el derecho al alquiler para los beneficiarios de la suspensión de lanzamientos cuya entidad esté adherida a dicho Código.

Por último, la disposición adicional segunda insta al Gobierno a proponer en el plazo de ocho meses medidas destinadas a facilitar la recuperación de la propiedad por los deudores hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de su vivienda habitual, cuando esta hubiera sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Estas medidas tendrán en cuenta el precio de adjudicación de la vivienda y la posibilidad de que se descuenten determinadas cantidades del mismo para determinar el precio de venta al deudor.

En la presente regulación concurren las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad exigidas por el artículo 86 de la Constitución Española para la aprobación de los reales decretos-leyes. En el momento actual sigue siendo necesario hacer frente a la situación de aquellas familias que continúan sufriendo la adversidad económica, lo que justifica que se amplíe el ámbito subjetivo del Código de Buenas Prácticas. La ampliación del plazo de suspensión de lanzamientos, cuya finalización es inminente, se hace igualmente necesaria. El plazo previsto finalizará el 15 de mayo de 2017 por lo que recurrir al real decreto-ley como vehículo normativo para ampliar este plazo por otros tres años, está totalmente justificado. Es por ello por lo que la adopción de tales medidas exige acudir al procedimiento del real decreto-ley.

Se puede acceder al texto normativo mediante el siguiente ENLACE AL BOE

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El banco deberá acogerse a las medidas propuestas por el Gobierno y evitar el lanzamiento.

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Qué hacer cuando tu franquicia no es rentable

El prestigioso medio “El mundo” publicaba recientemente un artículo en su web donde nos indicaban la rentabilidad de algunas de las franquicias mejor posicionadas actualmente. Accede al artículo en el siguiente ENLACE.

Grandes marcas como DIA, CARREFOUR, EROSKI en el ámbito de los supermercados, TELEPIZZA, MC DONALDS, BURGER KING en la comida rápida, y marcas como GRANIER en las panaderías, parecen ser las franquicias más demandadas en la actualidad. Otras franquicias dedicadas a la tintorería como PRESSTO, 5 A SEC, CLEAN MASTER ya están consolidadas y en siguen su expansión internacional. En definitiva podemos afirmar que hay marcas dispuestas a explotar su negocio a través de franquiciados en casi todos los sectores de la economía y el comercio.

No obstante hay ciertos establecimientos que no obtienen los resultados esperados, lo que puede derivar en graves pérdidas para el franquiciado.

CUANDO NO ES RENTABLE TU FRANQUICIA: MEDIDAS A TOMAR Y POSIBLES SOLUCIONES.

Estamos comprobando como muchos franquiciados tienen que poner dinero de su bolsillo para mantener el negocio de su franquicia. Cuando esta situación se consolida el franquiciado se transforma en un esclavo de su propia empresa. Es la situación del que algunos denominan el esclavo de la franquicia.

En ocasiones los franquiciados se ven obligados a mantener abierto un establecimiento por obligación contractual, habiendo comprobado la existencia de cláusulas abusivas que se amparan en la buena imagen del colectivo para ahogar a los franquiciados que no llegan a los objetivos previstos con un cúmulo de obligaciones que le llevan a la ruina.

La gran mayoría de los contratos de franquicia no incluyen “cláusulas de escape” que permitan al franquiciado rescindir la relación, pasando a ser un mero títere, que deja de ser empresario para ser el benefactor de un negocio inviable.

Ha de saber sin embargo que los contratos pueden resolverse si hay causa justa, especialmente si existe mala fe o mala praxis por una de las partes.

Hemos constatado también como, en muchas ocasiones, los franquiciados comienzan por dejar de tener apoyo incluso de la propia franquicia, que ven en su fracaso no una oportunidad de trabajar en equipo y defender su know how, al tiempo que optimizan su imagen, sino a un mal empresario que no ha sabido aplicar sus métodos de explotación a rajatabla.

Y es que la franquicia que consigue reflotar el negocio justifica sus productos y procedimientos, y su personal técnico debe estar preparado para prestar asesoramiento a sus franquiciados tal y como forma y asiste a sus propios empleados. Esa es por tanto la primera medida que debe ofrecer la marca para demostrar que su valor no se basa solo en números de una cuenta de resultados, sino que también arropa a sus asociados.

En nuestro despacho estudiamos caso por caso para ver cuál es la mejor opción entre las que destacamos las más comunes:

– Estudiar el origen de la falta de rentabilidad del establecimiento y cambiar el personal, efectuar nuevos cursos de formación, replantear las estrategias de marketing o venta, etcétera, para lo que hay que contar con la colaboración del franquiciador.

– Negociar con el franquiciador y en su caso con el propietario del local una resolución de mutuo acuerdo.

– Resolver el contrato de forma unilateral por incumplimiento de las obligaciones del franquiciador.

– Declarar el concurso de acreedores.

Somos especialistas en el estudio de operaciones societarias y en la negociación de deudas. Estudiamos la nulidad, rescisión y posible resolución de los contratos. Gestionamos la disolución y liquidación de sociedades e incluso por vía de concursos de acreedores. Trabajamos con franquicias y sobre todo velamos por el franquiciado.

Consulte con nuestros expertos las dudas respecto al derecho mercantil y societario.

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