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falta de liquidez por el covid

PROBLEMAS PARA PAGAR LA RENTA DEL LOCAL DE NEGOCIO POR CAUSA DEL COVID-19

En el BOE del pasado 22 de Abril se publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que incluyen algunas soluciones para los inquilinos de local de negocio que se están viendo tan afectados por la crisis del COVID-19, medidas muy demandadas en los últimas semanas por la falta de intervención en este sector del alquiler para uso distinto al de vivienda.

Puedes acceder al texto completo de la resolución publicada en el BOE de 22 de abril de 2020 pincnando en el siguiente enlace: https://www.boe.es/boe/dias/2020/04/22/pdfs/BOE-A-2020-4554.pdf

NECESIDAD DE AFRONTAR LA SITUACION QUE SE LES PLANTEA A LOS ARRENDATARIOS POR PARTE DE LOS ARRENDADORES

Hay que destacar el hecho que a estas alturas y sobre todo si hay o se prevee falta de liquidez quien más y quien menos ya se ha puesto en contacto con el propietario del local para intentar buscar de forma consensuada medidas atenuantes de la situación que se plantea para ambas partes. No obstante lo anteiror, si en un primer momento nos parececía que el inquilino iba a ser el principal perjudicado por el estado de alarma, por la limitación a la libre circulación de personas, el cierre provisional de algunas las actividades y de algunos locales de negocios, especialmente de los comerciales y los del sector de hostelería, y en concreto si estan situados a pie de calle, no nos cabe duda que el arrendador se verá también afectado por la falta de liquidez, por la falta de rentabilidad o incluso por una hipotética imposiblilidad de continuar con del negocio. Hay por tanto razones para que ambas partes busquen soluciones al problema de falta de pago que se plantea a corto plazo, pero también al de falta de equilibrio entre prestacones que se puede plantear a medio plazo.  Es planteable y así lo viene afirmando la última doctrina el hecho de que en el momento de la perfección del contrato no se ha podido prever la incursión de la pandemia ni el estado de alarma y sus consecuencias, y que por tanto las prestaciones incialmente equilibradas pueden haberse visto alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, podría justificarse la resolución contractual en los casos más graves y ante la falta de acuerdo se prevé, salvo que se apruebe una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, un aluvión de demandas en el sentido de pretender  el inquilino que se modulen o modifiquen judicialmente obligaciones contractuales cuando concurran los requisitos exigidos de imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

PACTOS ENTRE ARRENDADOR  E INQUILINO

acuerdo

Los primeros pactos que hemos podido confirmar son acuerdos de aplazamiento parcial del pago de rentas, a compensar en futuras mensualidades , si bien en algunos casos también se han pactado rebajas de la renta durante equis meses (normalmente durante el estado de alarma) o incluso, los que menos, han acordado incluso la suspensión de la obligaicón del pago durante el estado de alarma. Todas estas medidas deben ser pactadas por escrito y supervisadas por profesional ya que pueden tener importantes efectos fisacales. Recordamos que hay doctrina muy reciente de la DGT que esta

blece que la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido se debe interpretar siempre desde la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su interpretación de la Directiva 2006/112/CEE, de 28 de noviembre, del Consejo (EDL 2006/310570) relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido.

Los Técnicos de Hacienda manifiestan que el IVA se seguirá devengando mientras la renta sea exigible por parte del propietario. Esto supone que el propietario que es quien debe repercutir el impuesto tiene la obligación de ingresarlo a hacienda en los plazos trimestrales que vienen reglados, haya o no recibido la totalidad o parte del pago de su inquilino, aunque en caso de impago existan luego procedimientos para recuperarlo. Conceptos equívocos pueden dar lugar a sanciones o en el mejor de los casos se planteará gran inseguridad jurídica por cuanto quedan a expensas del criterio del inspector o incluso.

De una u otra forma y entre tanto se acalaran las circunstancias, existe para el arrendador la opción de aplazar el pago hasta un máximo de seis meses, con exención de pago de intereses durante los tres primeros meses, por motivo de la medida, de carácter general establecida para todos los impuestos y contribuyentes, en el ámbito de competencias de la Administración tributaria, a través del Real Decreto-ley 8/2020, por el que se adopoptan medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Puedes examinar las medidas de aplazamiento de carácter general en el siguiente ENLACE con el que accederás a la página de Medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 la Agencia tributaria.

INEXISTENCIA DE PACTO Y NUEVAS MEDIDAS APROBADAS POR EL REAL DECRETO-LEY 15/2020

dinero

En caso de que por voluntad de las partes e iniciativa propia aún no se haya panteado el asunto entre inquilino y arrendador del local de negocio, y no existan por tanto acuerdos definitivos en el sentido ya expuesto, entra el juego el Real Decreto-ley 15/2020 que viene a establecer nuevas medidas dirigidas a facilitar aplazamientos y evitar conflictos, según el arrendador se trate de empresa o entidad pública de vivienda, o grandes tenedores  y sociedades patrimoniales (10 o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) o no lo sean (lo que se conoce como el arrendador  común, que no es empresa ni profesional del sector inmobiliario).

Para grandes tenedores se podrá solicitar en el plazo de un mes desde la moratoria en el pago durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de un total de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses pero deberá abonarse  a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

Para otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda la solución que ofrece es disponer libremente las partes de la fianza para destinarse al pago total o parcial de alguna
o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, sin perjuicio de su posterior reintegro por el arrendatario en el plazo de un año.

En ambos casos el arrendatario, en este caso autónomos y pymes, deben acreditar los requisitos y estar dentro del colectivo afectado (con suspensión de actividad o afectación en la facturación de al menos el 75% de ingresos). Para ver los requisitos os facilitamos el siguiente enlace al BOE de 22 de Abril. 

 

Campaña de Hacienda en la Comunidad de Madrid en requerimiento del pago del ITP a los arrendatarios

El alquiler de vivienda está sujeto en todo el territorio nacional al IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP). No obstante dicho impuesto no es objeto de control  exhaustivo por parte de las Administraciones autonómicas, lo que ha generalizado en muchas de ellas su  impago, como ocurría hasta ahora en la Comunidad de Madrid. Debido a esto, la Consejería de Hacienda de  la Comunidad de Madrid está remitiendo de forma masiva requerimientos de pago por cuenta del ITP aplicable a los arrendamientos, según información contrastada con varias fuentes especializadas en derecho inmobiliario. home-589068_640

Podemos afirmar por ello que la Comunidad de Madrid ha iniciado una campaña de regularización del IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES  en alquileres de inmuebles, por lo que si eres inquilino de una vivienda y no has sido requerido lo más seguro es que recibas en breve una comunicación oficial en reclamación del pago de dicho impuesto.

Numerosos agentes y repartidores de correos han confirmado que se está efectuando  una campaña masiva de requerimiento a los arrendatarios, mediante el envío de comunicaciones del organismo autonómico en las que advierte de la obligatoriedad del pago de este tributo e invita al contribuyente a efectuar el preceptivo ingreso en el plazo de diez días. También sabemos que las comunicaciones se están dirigiendo a los arrendadores, obligados  del pago con carácter subsidiario.

Aunque la norma que regula el ITP entró en vigor el 21 de Octubre de 1993, y ya en ese momento contemplaba la obligación del pago de dicho impuesto a los inquilinos de los inmuebles arrendados, bien es cierto que ya en los noventa debido a las reducidas cuantías y a la falta de control de los arrendamientos por parte de las comunidades autónomas, que en rara ocasión reclamaban el pago de dicho impuesto, se generalizó su incumplimiento.

Según información de los afectados esta primera comunicación es para advertir a los pago del ITPinquilinos de la obligatoriedad del pago del impuesto, advirtiendo que en caso de ser requeridos de nuevo además se exigirán los intereses de demora por no haber abonado el impuesto en el plazo legalmente dispuesto, que son los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de arrendamiento.

A partir del momento en el que se recibe la carta hay un periodo de 10 días hábiles para formular alegaciones, si bien no encontramos justificación alguna más que las causas de exención al pago: el caso en el que el ITP del alquiler no se paga es cuando el inquilino es una empresa o un profesional, es decir cuando se trata del alquiler de un local de negocios o de una vivienda usada como oficina o despacho. En el caso de que se trate de un alquiler con distinto uso al de vivienda, se aplica el IVA, que es incompatible con el ITP y que lo paga el propietario pero lo repercute sobre el inquilino.

Tanto los afectados por la reclamación del ITP como quienes vayan a firmar un nuevo contrato de alquiler deben saber que se trata de un impuesto que solo se paga una vez, en el momento de constituir el arrendamiento, y que el importe medio ronda entre los 60 y los 90 euros, aunque puede variar en función de la renta y el período del arrendamiento acordado. El fundamento de la imposición consiste en que resulta imponible el hecho de transmitir el derecho de uso de un inmueble con carácter oneroso; no estará por tanto sujeta la cesión temporal y gratuita del uso de inmuebles, siempre que no se realice mediante la constitución de usufructo (derecho real), que sí está gravado.

El pago del impuesto puede realizarse mediante la adquisición de papel timbrado en estancos o servicios-online-1presentando modelo 600 de la  Comunidad de Madrid, en el período voluntario. El plazo para exigir dicho pago es el de cuatro años a contar desde el último día en el que es obligatorio el pago de dicho impuesto, es decir, durante cuatro años y mes y medio aproximadamente.

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CONTRA LA CRISIS NUEVAS MEDIDAS DEL GOBIERNO EN MATERIA FISCAL Y LABORAL

El consejo de ministros aprobó el pasado viernes día 13 de julio el Real Decreto-Ley 20/2012 de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad entre las que destacan algunas en materia fiscal y laboral.

A continuación transcribimos, de  la reseña del Consejo de Ministros del 13 de julio, cuyo detalle completo se encuentra publicado en www.lamoncloa.gob.es, aquellas medidas que contemplan, de manera específica, modificaciones en  materias de carácter fiscal y laboral.

INGRESOS TRIBUTARIOS PARA GARANTIZAR EL CUMPLIMIENTO DEL DÉFICIT

  • ·                     El IVA general pasa del 18 por 100 al 21 por 100, y el gravamen reducido, del 8 por 100 al 10 por 100. Se mantiene el tipo súper reducido del 4 por 100. Algunos bienes y servicios se reclasifican y pasan al nuevo tipo general. Los cambios en el impuesto estarán vigentes desde septiembre.
  • ·                     En el impuesto de sociedades se eleva el pago fraccionado para grandes empresas, se amplía la limitación de deducción por gastos financieros.
  • ·                     En el IRPF, se suprime la deducción por compra de vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013 para nuevas adquisiciones.
  • ·                     Las retenciones por actividades profesionales pasan del 15 por 100 al 21 por 100 hasta el 31 de diciembre de 2013. Se actualiza el impuesto sobre las labores del tabaco y se incide sobre la imposición medioambiental.

IVA

En relación al Impuesto sobre el Valor Añadido, el Gobierno ha tenido en cuenta que España es, hoy por hoy, el país de la Unión Europea con una menor recaudación de este tributo en relación con el PIB. Al objeto de aproximar los tipos de gravamen a los aplicados en la UE, tal y como recomienda la propia Comisión Europea, el Gobierno ha decidido elevar el tipo general del 18 por 100 al 21 por 100. El reducido pasa del 8 por 100 al 10 por 100. Ambos quedan ahora situados en la media comunitaria. El tipo súper reducido del 4 por 100, que afecta a bienes y servicios de primera necesidad, se mantiene invariable.

Todas las entregas de viviendas y los arrendamientos de vivienda con opción de compra, que venían tributando al tipo súper reducido del 4 por 100 pasan a tributar al reducido del 10 por 100. Las obras de renovación y reparación de vivienda que, como medida temporal prevista hasta el 31 de diciembre venían disfrutando de una tributación al tipo reducido del 8 por 100 desde abril de 2010, tributarán hasta final de 2013 al nuevo tipo reducido del 10 por 100. Quedarán al tipo reducido el turismo, el transporte y los bienes incluidos en la cesta de la compra.

En vigor desde el 1 de septiembre

La modificación de los tipos del IVA implica cambios en el régimen especial de recargo de equivalencia, obligatorio para comerciantes autónomos, que venden a un cliente final. Los tipos del 1 por 100 y 4 por 100 pasan al 1,4 por 100 y 5,2 por 100, respectivamente. Los del régimen especial de agricultura, ganadería y pesca pasan del 8,5 por 100 al 10,5 por 100, y del 10 por 100 al 12 por 100.

La entrada en vigor de la subida del IVA se demora hasta el 1 de septiembre para que los agentes económicos afectados puedan adaptarse a la norma. Se verá acompañada por una reducción de las cotizaciones sociales en 2013 y 2014.En todo momento, el Ejecutivo ha sido sensible a sectores claves para la evolución de la economía y la vuelta al crecimiento económico, como el turismo.

Impuesto de Sociedades

  • ·                     Se limita durante 2012 y 2013 la compensación de bases imponibles negativas para entidades con una cifra de negocios superior a veinte millones de euros.
  • ·                     Se produce un incremento transitorio de los pagos fraccionados. El importe mínimo se eleva del 8 por 100 al 12 por 100. El tipo aplicable también se incrementa para entidades con un volumen de operaciones superior a los 10 millones de euros.
  • ·                     Se amplía la limitación de la deducción por gastos financieros, haciéndola extensiva a todas las empresas en general, sin circunscribirse a su pertenencia a un grupo mercantil.
  • ·                     Se fija un nuevo gravamen del 10 por 100 sobre rentas de fuente extranjera, exclusivo hasta el 30 de noviembre de 2012.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

  • ·                     Se eleva temporalmente, del 15 por 100 al 21 por 100, la retención por rendimientos de actividades profesionales y el ingreso a cuenta por rentas del trabajo derivados de impartir cursos, seminarios o conferencias, obtenidos desde el 1 de septiembre de este año hasta el 31 de diciembre de 2013.

EMPLEO

  • ·                     Se suprimen todas las bonificaciones a la contratación a excepción de las destinadas a la contratación de personas con discapacidad, así como a la contratación, a través de nuevo contrato de apoyo a los emprendedores, de jóvenes, mayores de 45 años parados de larga duración y mujeres.

Se mantienen igualmente las bonificaciones a la contratación de jóvenes que se constituyan como autónomos, y personas que sustituyen a trabajadores en baja por maternidad y a víctimas de violencia de género.

Las bonificaciones tienden a ser más efectivas cuando se dirigen a colectivos con dificultades objetivas y especiales para acceder al mercado de trabajo, según las conclusiones de la Agencia Estatal de Evaluación de las Políticas Públicas y la Calidad de los Servicios.

  • ·                     Se ajusta el cómputo de rentas asociadas al patrimonio para el acceso a subsidios. A fin de reforzar el principio de equidad y reforzar la coherencia del sistema, se incrementa la imputación de rentas derivada del patrimonio, limitando el acceso al subsidio a aquellos individuos cuya riqueza les permite una cobertura suficiente de sus necesidades.
  • ·                     Se modifican las condiciones de acceso a la Renta Activa de Inserción (RAI), de forma que ahora se exige que previamente se haya agotado la prestación contributiva o el subsidio por desempleo, así como que durante un año no se haya rechazado ninguna oferta de empleo adecuada, ni se haya negado a participar, salvo causa justificada, en acciones de promoción, formación o reconversión profesionales.

En cualquier caso, las mujeres beneficiarias de la Renta Activa de Inserción que hayan sido víctimas de violencia de género seguirán cobrando la ayuda.

  • ·                     Racionalización de la prestación por desempleo a partir del séptimo mes, fijando la cuantía de la prestación en el 50 por 100 de la base reguladora. Esta medida no afecta a los actuales perceptores sino sólo a los nuevos beneficiarios y únicamente tendrá efectos a partir del séptimo mes de cobro de la prestación.

Tampoco afecta a los topes mínimos que, para el caso de los perceptores sin hijos, será 497 euros/mes, y perceptores con hijos, 665 euros/mes, de forma que se estima que quedarán exentos de la medida, al menos, el 27 por 100 de los potenciales nuevos perceptores.

  • ·                     Asimismo, se racionaliza el subsidio para mayores de 52 años, y se elimina el subsidio especial para mayores de 45 años, que siguen teniendo garantizada la cobertura del subsidio ordinario.

SEGURIDAD SOCIAL

  • ·                     Se asimilan los rendimientos del trabajo a efectos de cotización a la Seguridad Social con respecto al tratamiento que se les otorga en la tributación a efectos del IRPF.
  • ·                     Se homogeneizan los recargos por retraso en el abono de cuotas a la Seguridad Social, en el tipo del 20 por 100, con independencia de cuál sea el tiempo de retraso en el pago.
  • ·                     Se incrementa la base máxima de cotización en cinco puntos porcentuales en 2013 y 2014, aumentando consecuentemente la pensión máxima un punto adicional a la variación del IPC como compensación. De la misma forma, se incrementa un punto porcentual la base mínima de cotización de los trabajadores autónomos. El Pacto de Toledo establece la necesidad de adecuar las bases y los períodos de cotización garantizando la adecuada correlación en la evolución de salarios, cotizaciones y prestaciones.
  • ·                     Se propondrán medidas en cumplimiento de las recomendaciones del propio Pacto de Toledo, de la Comisión Europea y del Consejo Europeo para acercar la edad real a la edad legal de jubilación. También se abordarán medidas en el ámbito de la jubilación parcial y de la jubilación anticipada.

Además, en desarrollo de la Ley de Seguridad Social de 2011, se presentará una propuesta de regulación del factor de sostenibilidad, con el objetivo de mantener la proporcionalidad entre las contribuciones al sistema y sus prestaciones.

SALARIOS DE TRAMITACIÓN

Se modifica el régimen de reclamación al Estado del abono de los salarios de tramitación en los casos de despido declarado nulo o improcedente por sentencia judicial firme. Los pagará el Estado cuando la resolución judicial se dicte transcurridos noventa días hábiles desde el momento en que se presentó la demanda y por el tiempo que exceda de ese plazo. La reforma que ahora se efectúa no supone ninguna merma al derecho de los trabajadores a percibir los salarios de tramitación adeudados, puesto que los seguirán cobrando en las mismas condiciones que estaban establecidas. Se limita a ajustar los plazos a la realidad de nuestros tribunales y a la respuesta que actualmente puede considerarse adecuada a la vista de la carga de trabajo de los juzgados.

Información proporcionada por Audysa, Asesores y Consultores, S.A.