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Existen diversas opiniones sobre quien debe correr con los gastos e impuestos derivados del arrendamiento de vivienda, si el inquilino o el propietario.

EL PAIS publica en la sección de ECONOMIA un artículo basado en la entrevista realizada recientemente al letrado D. JOSE LUIS MUÑOZ, coordinador de la página web y miembro del equipo de profesionales de ABOGADOS QUEVEDO, en la que se debate sobre diversos aspectos relacionados con los gastos e impuestos derivados de este tipo de arrendamientos.

Este tema como pueden observar es complejo y admite distintas opiniones, por lo que recomendamos que cualquier duda en relación con los arrendamientos se consulte a profesionales. Las consultas jurídicas deben ser evacuadas en función de la norma aplicable, el contenido del contrato, las líneas doctrinales y la más reciente jurisprudencia.

Por poder resultar de interés el contenido del artículo publicado por el  prestigioso medio del Grupo Prisa copiamos el enlace a la página web: ARTICULO DE EL PAIS.

Somos especialistas en arrendamientos y desahucios (redacción y revisión de todo tipo de contratos de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local, sometidos o no a la LAU), ejecución de lanzamientos, desahucios, reclamación de rentas, y negociación con propietarios e inquilinos. Para confección de recibos y facturas, o notificaciones a inquilinos o arrendadores, cuenta con nuestros profesionales de www.abogadosquevedo.es

 

Computo de los plazos durante el mes de agosto

A la hora de examinar si computan los días del mes de agosto para calcular los plazos administrativos y procesales  hay que atender a las normas establecidas según los distintos órdenes jurisdiccionales:

– Orden civil y mercantil: Serán inhábiles a efectos procesales los días del mes de agosto. También lo son los sábados y domingos, y los días 24 y 31 de diciembre, los días de fiesta nacional y los festivos a efectos laborales en la respectiva Comunidad Autónoma o localidad.

justicia

No obstante lo anterior, de oficio o a instancia de parte, los Tribunales podrán habilitar los días y horas inhábiles, cuando hubiere causa urgente que lo exija, cuya demora pueda causar grave perjuicio a los interesados o a la buena administración de justicia, o provocar la ineficacia de una resolución judicial. Durante el mes de AGOSTO también se registrarán, repartirán y remitirán a los Juzgados de Primera Instancia y de lo Mercantil de Madrid, aquellas  demandas, exhortos y escritos civiles y mercantiles respecto de los cuales la Ley Establezca expresamente que pueda practicarse alguna actuación judicial y aquellas otras en las que, justificadamente, se manifiesten las razones de urgencia que motiven su presentación en el mes de agosto, indicándolo claramente y en el encabezamiento de la demanda o escrito.

– Administrativo: En vía administrativa, el mes de agosto se considera mes hábil, salvo los domingos y festivos, tal y como establece la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Asimismo hay que tener en cuenta que para calcular el plazo para el pago de tasas e impuestos, como el ITPYAJD, el impuesto de sucesiones y donaciones, la plusvalía municipal, etcétera, los días del mes de agosto se computan.

En la Contencioso-administrativa, como norma general durante el mes de agosto no correrá el plazo para interponer el recurso contencioso-administrativo ni ningún otro plazo de los previstos en la referida Ley, a excepción del procedimiento para la protección de los derechos fundamentales en el que el mes de agosto tendrá carácter de hábil.

Asimismo en casos de urgencia, o cuando las circunstancias del caso lo hagan necesario, las partes podrán solicitar al órgano jurisdiccional que habilite los días inhábiles en el procedimiento para la protección de los derechos fundamentales o en el incidente de suspensión o de adopción de otras medidas cautelares. El Juez o Tribunal oirá a las demás partes y resolverá por auto en el plazo de tres días, acordando en todo caso la habilitación cuando su denegación pudiera causar perjuicios irreversibles.

– Orden social:judge-146626_1280

Los días del mes de agosto en la jurisdicción social serán inhábiles, a excepción de los siguientes procedimientos:

  • Modalidades procesales de despido.
  • Extinción del contrato de trabajo.
  • Movilidad geográfica y modificación sustancial de las condiciones de trabajo.
  • Suspensión del contrato y reducción de jornada por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción o derivadas de fuerza mayor.
  • Derechos de conciliación de la vida personal, familiar y laboral.
  • Impugnación de altas médicas.
  • Vacaciones.
  • Materia electoral.
  • Conflictos colectivos.
  • Impugnación de convenios colectivos y tutela de derechos fundamentales y libertades públicas.
  • Adopción de actos preparatorios, medidas precautorias y medidas cautelares, en particular en materia de prevención de riesgos laborales, accidentes de trabajo y enfermedades profesionales
  • Ejercicio de las acciones laborales derivadas de los derechos establecidos en la Ley Orgánica 1/2004, de 28 de diciembre, de Medidas de Protección Integral contra la Violencia de Género.

En el orden Penal: Hay que diferenciar los plazos en función de la fase del procedimiento en que se esté:

handcuffs-921290_1920– Para la fase instrucción de las causas criminales, interposición y resolución de recursos relativos a sesta fase,  todos los días del año y todas las horas serán hábiles sin necesidad de habilitación especial. También en el ámbito penitenciario serán todos los días del año hábiles. – En los juicios rápidos y juicios por delitos leves (antiguas faltas) se celebrarán vistas en agosto durante el servicio de guarda, porque son hábiles todos los días y horas del año. En cambio, los señalamientos fuera del servicio de guardia deberán tener lugar en día y hora hábiles. El Iltre. Colegio de Abogados de Madrid ha declarado que el mes de agosto es hábil a efectos de señalamiento de juicios rápidos ha sido confirmada por la STS, Sala 3.ª, de 12 de mayo de 2006, así como para la interposición del recurso de apelación contra una sentencia dictada en un juicio rápido.

En el resto de asuntos penales el mes de agosto se considerará inhábil, pero hay que interpretarlo con carácter restrictivo. heat-149937_1280

Para más información sobre los plazos puede consultar con nuestros profesionales a través de los datos de contacto de la web.

Instrucciones de la AEAT que afecta a las sociedades civiles con objeto mercantil

Con el título “CUESTIONES CENSALES EN RELACIÓN CON LA MODIFICACIÓN EN LA TRIBUTACIÓN DE LAS SOCIEDADES CIVILES CON OBJETO MERCANTIL” la AEAT ha publicado unas instrucciones de obligado cumplimiento por el cual el Departamento de Gestión Tributaria especifica las actuaciones a tomar por las sociedades civiles constituidas antes de 2.016, junto con las declaraciones censales que pueden presentar las sociedades civiles existentes.

El artículo 7 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, ha supuesto un cambio en la tributación de las sociedades civiles con personalidad jurídica y con objeto mercantil, que desde el 1 de enero de 2016 pasarán de tributar en régimen de atribución de rentas a ser contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, salvo en los supuestos de exención establecidos.

Los socios o representantes de sociedades civiles con objeto mercantil (que deben tributar ahora por el Impuesto sobre Sociedades) disponen de un plazo de 6 meses a partir del 1 de enero de 2016 para disolverse. Las comunidades de bienes no están afectadas por esta normativa.

Se pueden presentar las siguientes situaciones:

  1. Sociedad civil que pase a tributar por el Impuesto sobre Sociedades.
  2. Sociedad civil que se disuelva y liquide.
  3. Sociedad civil que se transforma en sociedad profesional.
  4. Sociedad civil que pretenda transformarse en comunidad de bienes o viceversa.
  5. Sociedad civil que se transforme en sociedad limitada.
  6. Sociedad civil profesional que no figure en el censo de la AEAT como tal.
  7. Sociedad civil que comunica un cambio de actividad económica.

En virtud de las opciones la sociedad civil deberá presentar un Modelo 036 en el que indique la elección de su situación fiscal, junto con los documentos y requisitos incluidos en dichas instrucciones y que nuestros profesionales han examinado detenidamente.

A las entidades que no se hayan manifestado en uno u otro sentido mediante la presentación del modelo 036 correspondiente se les iniciará un procedimiento de comprobación censal a partir del 1 de julio de 2016 de acuerdo con los datos de que dispone la AEAT.

Para evitar inspecciones que puedan reunion de trabajodar lugar a la imposición de regímenes fiscales menos favorecedores o el florecimiento de datos no proporcionados por la S.C. proponemos tomar de inmediato medidas para acomodarse a uno u otro régimen, en función de la situación concreta de su S.C.

Acuda a nuestros especialistas para analizar y efectuar los trámites para disolver la sociedad civil, transformarla en sociedad limitada o ver las consecuencias fiscales del nuevo régimen del impuesto de sociedades aplicable a tu sociedad civil.

Para más información o solicitar un estudio detallado de su caso particular, contacte con nosotros a través de los datos facilitados en nuestra web www.abogadosquevedo.es

¿Hay que pagar Plusvalía de un inmueble cuyo precio de venta fue menor al de la compra?

 

En principio sí, si decide cumplir con las obligaciones fiscales impuestas por la Ley según la interpretación que de la misma hacen los Ayuntamientos. No obstante, ese no es nuestro criterio, como tampoco lo es para gran parte de los Tribunales que están resolviendo los recursos planteados por este asunto.

Si ha vendido un inmueble por un precio inferior al de adquisición en los últimos cuatro años, podría solicitar la devolución de la Plusvalía Municipal mediante la solicitud de ingresos indebidos, según establece la reciente Sentencia del juzgado Contencioso-Administrativo 10 de Barcelona, de 24 de abril de 2014, que da la razón a un contribuyente que demostró la inexistencia de ganancia patrimonial en la operación gravada.

Esta no es la primera vez que un Tribunal rechaza la aplicación automática de la plusvalía municipal derivada del artículo 107 LHL, al considerar que si no existía un verdadero incremento del valor del inmueble, no procede su aplicación. Existe el precedente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, de 18 de julio de 2013, que está marcando la línea de muchas sentencias posteriores emitidas por los Juzgados de lo contencioso, así como Sentencias del TSJ Madrid, y del Tribunal Administrativo de Navarra o la Sentencia TSJ Cataluña, de 22 de mayo de 2012, que vienen corroborado la tesis del cobro indebido del impuesto ante la falta de ganancia para el contribuyente.

Estas Sentencias apoyan el fundamento jurídico destartup-594126__180 quienes venimos reivindicando hace años la injusticia que supone en la práctica la aplicación de este impuesto, máxime cuando una gran parte de sujetos tributarios se han visto forzados a vender un inmueble por un precio inferior al de la compra como consecuencia de la actual crisis económica. No obstante seguimos esperando resolución clara del Alto Tribunal o de la DGT para de una vez por todas quede unificada la doctrina de las salas menores. Lo que sí ha dicho el Tribunal Supremo es que “si no hay ganancia, no hay hecho imponible y por tanto no hay devengo”, por lo que ese es el hecho fundamental que debemos probar y que servirá de base ante un posible recurso.

La Administración tributaria local viene liquidando la Plusvalía Municipal (el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU-) de forma totalmente automática en cada transmisión de un inmueble. La hacienda local aplica un coeficiente sobre el valor catastral de la finca en función del tiempo transcurrido desde su adquisición de forma que la cuantía a pagar se obtiene con total independencia de que el sujeto pasivo del impuesto haya disfrutado o no de un incremento en el valor de la finca. Esto supone tributar en base a un cálculo de beneficio totalmente ficticio que no debería en ningún caso sustituir la realidad económica del afectado.

Frente a ello, y dado que la Plusvalía Municipal, según el artículo 104.1 de la Ley de las Hacienda Locales (LHL), es el incremento de valor que experimenten los terrenos,  entendemos que se debería poner de manifiesto en la ganancia patrimonial dicho incremento, a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título, o bien, por la constitución o transmisión de los derechos reales que cita la norma. Por tanto, el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que, en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, y ello pese al contenido de las reglas objetivas de cálculo de la cuota del artículo 107 de la LHL, pues al faltaría un elemento esencial del hecho imponible, el propio incremento del valor, sin el cual no puede surgir obligación tributaria.

La mencionadas Sentencias se fundamentancalculator-313859_640 también en este hecho, dado que la ausencia objetiva de incremento del valor del inmueble da lugar a la no sujeción al impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del método de cálculo y en detrimento de la realidad económica, ya que ello supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

La crisis económica ha dado lugar a situaciones injustas, como en este caso, afectando a particulares que además de tener que vender inmuebles por no poder hacer frente a la cuota hipotecaria o por necesidad de liquidez para el pago de deudas, son obligados, al mismo tiempo, a pagar un impuesto municipal en base a las ganancias generadas, aunque por esa venta en realidad hayan tenido que asumir pérdidas. Por ello algunos tribunales están dictando sentencias favorables al obligado tributario cuando vende un inmueble con pérdidas, entendiendo que en ese caso no debería exigirse la plusvalía municipal.

Algunos despachos, y en contra de lo que establece la normativa municipal y la Ley de Haciendas Locales que regula este impuesto, aconsejan que en estas transmisiones se presente la liquidación como operación NO SUJETA al Impuesto, “obviando la ficción legal e injusta que determina pagar por un beneficio inexistente en contra de una pérdida real sufrida,  todo ello en base a sólidos fundamentos jurídicos”, pero para tomar esta decisión nuestra experiencia nos indica que debe hacerse asumiendo el riesgo de los intereses y sanciones que se van a ser impuestos por parte del Consistorio que, conocedor de toda transmisión, no dudará en iniciar los correspondientes procedimientos de comprobación tributaria, por lo que se llegará al mismo resultado pero generando más costes potenciales.

Si se encuentra en este caso nuestra money-515820_640recomendación es que para evitar procedimientos de inspección tributaria, satisfaga si le es posible el impuesto correspondiente al resultado de la auto-liquidación y, a continuación, plantéese recurrir la liquidación, siempre y cuando nos encontremos dentro de los plazos de prescripción establecidos por la normativa fiscal (actualmente de cuatro años) y se prepare una prueba contundente.

No obstante, solo cuando la diferencia fuera al menos 6.000 euros saldrá rentable acudir a los Tribunales, ya que el cliente deberá contar con abogado y procurador, además de obtener una prueba técnica que demuestre que la venta del inmueble no le ha generado ganancias.

Hay que tener en cuenta que, de entrada, el primer recurso estará perdido ante los Ayuntamientos en la mayoría de las ocasiones, que se escudan en la Ley para seguir cobrando este impuesto y denegar su devolución en base a una interpretación literal de la Ley, y esto ocurrirá mientras no exista una jurisprudencia firme al respecto. La Dirección General de Tributos sigue defendiendo la imperatividad de la Ley y mientras no se modifique los Ayuntamientos se amparan precisamente en ella para seguir cobrando este impuesto y para seguir denegando la devolución de las cantidades cobradas indebidamente. Además en caso de que el Ayuntamiento practique una liquidación, suelen alegar caducidad de la acción para el caso de que el recurso se interponga transcurrido un mes desde la liquidación girada por parte del consistorio, ya que dan ese plazo para efectuarlo.

Una vez existe resolución por parte del Ayuntamiento, normalmente negativa como hemos apuntado, habrá que recurrir al Juzgado contencioso-administrativo que corresponda. Para ello, es necesario probar que con la venta del terreno o inmueble en cuestión, el vendedor no ha obtenido ninguna plusvalía. Es decir, hay que probar que se ha producido una reducción del valor del terreno o del inmueble durante el periodo de tenencia, y para ello es necesario el informe técnico de un experto en peritaje urbanístico.

No obstante queremos hacerle partícipe de nuestra recomendaciones dado que existen armas legales con las que contamos hoy en día para reclamar la devolución de este impuesto, así como la jurisprudencia que, a lo largo de los últimos años, ha ido dando la razón a los afectados, pero siempre con las debidas cautelas, ya que aunque las probabilidades de que los tribunales le den la razón son muy altas, siempre existe el riesgo de que no sea así.

Para más información puede consultar otros artículos relacionados de interés publicados en nuestra web www.abogadosquevedo.es.

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